換価分割をする前に知っておくべき譲渡所得税・みなし取得費とは

課税譲渡所得金額は以下のように計算されます。

 「課税譲渡所得金額」＝収入金額※1－（取得費※2＋譲渡費用※3）－特別控除額 

譲渡所得税は、その不動産を所有していた期間によっても異なってきます。

5年を基準とし、それを超える場合には長期譲渡所得、超えない場合には短期譲渡所得という分けかたになり税率も異なってきます。 （所有期間の起算日は、最初にその不動産を所有していた者が不動産を取得した日となり、不動産を譲り受けた者は、その期間を引き継ぐことになります。）

長期譲渡所得：所得税率15％、住民税率5％が所得金額に加算されます。

短期譲渡所得：所得税率30％、住民税率9％が所得金額に加算されます。
 

※1　不動産を売却したことによって買主から受け取る金銭額。しかし、土地建物を現物出資して株式を受け取った場合の様に、金銭以外の物や権利で受け取った場合には、その物や権利の時価が収入金額とみなされます。

※2　売却した不動産の購入代金、建築代金、手数料の他設備費、改良費なども含まれます。建物の取得費は、購入代金又は建築代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額となります。

そのほかには、

・不動産を購入したときに納めた登録免許税（登記費用も込み）、不動産取得税、特別土地保有税、印紙税
・借主がいる不動産を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
・土地の埋め立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
・土地の取得に際して支払った土地の測量費
・建物付きの土地を購入して、その後概ね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取り壊し費用
・不動産を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その不動産を実際に使用開始するまでの期間に対応する部分の利子
・すでに締結されている土地などの購入契約を解除して、ほかの物件を取得することとした場合に支出する違約金
・所有権などを確保するために要した訴訟費用
 （所有権について争いのある土地を購入したあと、紛争を解決して土地を自分のものにした場合に、それまでにかかった訴訟費用のこと）

※3　不動産を売却するために直接かかった費用のことです。
・不動産を売却するために支払った仲介手数料
・印紙税で売主が負担したもの
・貸家を売却するため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払った立退料
・土地などを売却するためにその上の建物を取り壊したときの取り壊し費用とその建物の損失額
・すでに売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売却するために支払った違約金
 （土地などを売却する契約をした後、その土地などをより高い価額で他に売却するために既契約者との契約解除に伴い支出した違約金のこと）
・借地権を売却するときに、地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

当然ですが、不動産売却時に損失が出た場合には、譲渡所得税はかかりません。

みなし取得費とは、既述の課税譲渡所得額の計算のときに用いられる取得費が、わからない（証明できない）場合などに使われる価格です。

売却した不動産が先祖伝来のものであるため取得費がわからない、その不動産を購入したのがとても昔のことで取得費がわからない、などといった場合には、不動産を売却した金額の5％を相当額とし、それを取得費として課税譲渡所得額の計算のときに使います。

（実際の取得費が売却金額の5％相当額を下回る場合も同様となります。）

 例えば、不動産を5,000万円で売却した場合、みなし取得費は5％相当額である250万円となります。

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