重要事項説明書とは
 

重要事項の説明は①契約が成立するまでの間に②宅地建物取引業者が③買主・借主・交換の両当事者に対して④重要事項を⑤宅地建物取引士は記名押印のある重要事項を記載した書面を交付し説明しなくてはいけません。

重要事項説明時には宅地建物取引士証の提示が必要です。重要事項説明書に記名押印した宅地建物取引士と説明した宅地建物取引士が異なることはあります。

また重要事項には該当しなくてもこれに準ずる重要な事項についても故意に事実を告げなかったり不実なことを告げることも禁止されています。

重要説明事項としての項目は宅地建物取引業法で説明するべき項目が細かく定められています。大きく分けると対象物件に関する事項と取引事項に関する事項です。

①登記簿に記載されている事項：土地と建物に登記されている権利の種類や内容、登記名義人について
　売主がつけている抵当権は決済・引き渡し時までに抹消されることが多いですが、抹消されることが確実であっても説明は必要です。また借地権や借家権は登記簿には記載されていない権利ですが、そのことについても重要事項説明書に記載した上で説明しなくではなりません。

②法令上の制限：都市契約法や建築基準法などの法令に基づく制限で契約内容の別に応じて政令で定めるものに関する事項の概要について
　用途地域・建ぺい率・容積率など住宅の建築や改築の際に影響がある規制内容が記載されます。

③道路：建物の貸借契約以外のものであるときは私道に関する制限について
　敷地が面している道路が私道である場合には権利関係や私道の利用に負担金・掘削等の承諾・通行権などの負担の有無などについて説明します。また私道負担がない場合でも「私道負担なし」と記載しなければなりません。

④インフラ：飲用水・電気・ガスの供給や排水のための施設の整備状況について
　インフラは整備されているか、未整備の場合には設備の見通し及び特別な負担金の有無について説明します。

⑤その他：未完成物件の確認等について
　宅地の場合は造成工事の完了時における宅地に接する道路の構造及び幅員、建物の場合は建築工事の完了時における当該建物の主要構造部、内装及び外装の構造又は仕上げ、設備の設置及び構造について説明します。その他にも造成宅地防災区域、土砂災害計画域及び津波災害警区域、石綿使用調査の有無、耐震診断の内容、住宅性能評価の有無などについても説明が必要となります。

⑥区分所有建物（マンション）の場合の記載事項：敷地の権利と内容、共用部分の定め、専用部分の定め、専用使用権の定め、計画修繕積立金及び管理費の定め、管理業者などについて
　敷地権が借地権の場合には地代などについて、専用部分に関してペットの飼育やピアノの演奏を禁じるなどの利用方法の制限の有無など、売主が管理費や修繕積立金を滞納している場合には買主が購入した後に滞納している額を負担する必要があるのでその説明をします。

⑦契約条件：代金以外に授受される金銭、契約の解除、損害賠償の予定及び違約金、手付金等の保安措置などについて
　当事者間で代金・交換差金・借賃以外に金銭が取り交わされる場合には、手付金、固定資産税等清算金、マンションの場合には管理費等清算金など金額と目的、授受の時期などが記載されています。
契約の解除に関しては、どのような場合に解除可能か、また解除をするための手続き、解除の効果が記載されています。手付の解除、引渡し前の滅失毀損による解除、契約違反による解除などがあります。

⑧その他金銭の貸借のあっせん、瑕疵担保責任の履行、割賦販売、供託所などについて
　金銭の貸借のあっせんとはローンのあっせんについてです。宅地建物取引業者が買主のためにローンのあっせんを行う場合には、金額や金利などの融資条件や融資が受けられなかった場合にはどのように取り扱うかが記載されています。
瑕疵担保責任の履行に関しては、保証保険契約の締結などの措置の有無やその概要についてが記載されています。
割賦販売の場合には、現金販売価格・割賦販売価格・物件の引き渡しまでに支払う金銭の額・賦払金の額・その支払いの時期及び方法について記載されています。

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