相続した空き家の譲渡所得税３０００万円の特別控除

相続又は遺贈により取得した被相続人が住んでいた家屋又はその敷地等を、平成２８年（２０１６年）４月１日から平成３１年（２０１９年）１２月３１日までの間に売って、以下の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高３０００万円までの控除を受けることができます。

２０１６年４月１日から２０１９年１２月３１日までの間に売却した場合に適用されます（延長の可能性あり）。
なお、相続のあった日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに売ることも要件になっており２０１３年１月２日以降に発生した相続が対象になります。

　①昭和５６年（１９８１年）５月３１日以前に建築されていること
　②分譲マンション等の区分所有建物登記がされている建物以外の建物であること
　③相続開始の直前において被相続人以外に誰も住んでいなかったこと
　④相続した時から売却するまでの間に事業用、貸付用、居住用として利用していないこと

上記の①から④のすべてを満たしていることが適用される建物の要件となります。

ただし、２０１９年４月１日以降の譲渡については、被相続人が介護保険法に規定する要介護認定等を受け、かつ、相続の開始の直前まで老人ホーム等に入所をしていたこと、要被相続人が老人ホーム等に入所をした時から相続の開始の直前まで、その家屋について、その者による一定の使用がなされ、かつ、事業の用、貸付けの用又はその者以外の者の居住の用に供されていたことがないことの要件を満たした場合も被相続人が相続開始の直前に居住していたものとして認められるようになりました。

①相続又は遺贈により取得した建物と敷地等であること、また譲渡の時に現行の耐震基準を満たすものであることも要件となってきます。
昭和５６年（１９８１年）５月３１日以前に建築されていることが要件になっているので耐震基準を満たしていないことも多いかと思いますが、その場合には耐震リフォームを行い耐震基準を満たす必要があります。

また相続人が家屋を全部取り壊して更地にした状態で敷地等を売却して時も適用することができますが、家屋の取り壊しから売買契約締結の日まで、駐車場などその他の利用をした場合には適用外となります。

②売買代金が１億円以下の時に特例を受けることができます。家屋等を分割して売却している場合には売買代金を合算して１億円の判定をします。また合計額が１億円を超えた場合には、売却の日から４か月市内に修正申告書の提出及び納税をする必要があります。

また共有で売却する場合にも合計額が１億円以下でなければなりません。共有でこの特例の適用を受けるためには建物と土地の両方を共有名義にする必要があります。

③親子や夫婦、生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人に売却した場合は３０００万円の特別控除を受けることはできません。

この特例の適用を受けるためには必要書類を添えて確定申告をしなくてはいけません。空き家を含んでいるかで必要書類が変わってきます。

◆相続した家屋のみ又は家屋と敷地等を売却した場合
　①譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
　②売却した家屋及び敷地の登記事項証明書
　③被相続人居住用家屋等確認書
　④耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書の写し
　⑤売買契約書の写しなどで売却代金が1億円以下であることを明らかにするもの

◆相続した家屋の全部の取壊し等をした後に敷地等を売った場合 
　①譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
　②売却した家屋及び敷地の登記事項証明書
　③売買契約書の写しなどで売却代金が1億円以下であることを明らかにするもの
　④被相続人居住用家屋等確認書

自己居住用財産の３０００万円特別控除又は自己住居用財産の買換え特例のどちらかとの併用が可能です。ただし同一年中に空き家の３０００万円特別控除と自己居住用財産の３０００万円特別控除とを併用する場合には、６０００万円の控除が受けられるわけではなく、２つの特例を合わせて３０００万円が控除できる限度額となります。

住宅ローン控除との併用も可能です。相続財産を譲渡した場合の相続税の取得費加算とは選択適用されます。

ここまで解説をしてきましたが、この相続した空き家の３０００万円控除を適当させるハードルは非常に高いと思ってください。
これ以外にも、建物解体前後の写真を求められたり、役所から証明書を取得したりと、実は細かな手続きが必要となってきます。確実に控除を使うなら税理士も必要でしょう。
要件を適用をさせるためには、色々と知識が必要になってきますので、慎重に手続きを進めるようにしてください。
なお、当事務所へ売却・空き家処分のご依頼をいただいた場合には、こちらで空き家の３０００万円控除の適用要件を確認したうえで進めていきますので、相続した空き家処分について検討をされていましたら一度ご相談ください。

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