相続不動産の「換価分割」とは
 

相続した不動産が古く老朽化している、また、今後その不動産に誰も住む予定がない場合など、相続人の中で誰もその不動産を必要としていない場合などでは換価分割が非常に有効な方法といえるでしょう。

換価分割は他の分割方法に比べて便利で、実務上はよく使われている方法です。
大きなメリットとしては、不動産を現金化して相続人全員に平等に分割をするために、その後、トラブルになるケースが非常に少ないです。また、その際にかかった費用（売却に伴う仲介手数料など）が、相続税の控除対象にもなります。 

デメリットとしては、不動産を現金化するために土地などはそのままの状態で使用することはできなくなります。（元々、相続人の中で誰もその不動産を必要としてないのであればあまり問題になることではないでしょう。）

国土の狭い日本における遺産相続では、不動産（特に土地）が相続財産の大きなウエイトを占めることになります。その不動産は、簡単に分けることができない財産ですから、この換価分割の方法は、相続人間での不公平感をなくすために非常に有用な方法だと考えられます。

売却をした際には売却代金を取得する相続人に対し譲渡所得税が課せられる場合があります。

譲渡所得税は、「売買価額－（取得費＋譲渡費用）」で計算することができます。

例えば、 相続人が3人いる場合で9,000万円の相続不動産を換価分割する際、取得費2,500万円、譲渡費用500万円がかかった仮定します。
これを計算式に当てはめると、「9,000万円－（2,500万円＋500万円）＝6,000万円」と、なりますので1人当たりの譲渡所得は2,000万円となります。
相続人のうち1人が被相続人と同居していた場合には、相続した不動産は居住用財産ということになり、これを売却した場合には3,000万円の特別控除が認められます。
よって、相続人1人には譲渡所得税が課せられません。その一方で、他の相続人2人には2,000万円に対する譲渡所得税が課せられることになります。

相続した不動産を売却した場合の譲渡所得税の税率は、その不動産の所有期間などによって変わってきます。所有期間が譲渡した年の1月1日現在で5年を超える場合は「長期譲渡所得」、譲渡した年の1月1日現在で5年以内の場合には「短期譲渡所得」となり、それぞれ、 譲渡所得金額×15％（住民税5%）、譲渡所得金額×30%（住民税9%）の税額が課せられます。

ただし、相続税や贈与税などはかかりません。換価分割のためにおこなう不動産の売却や相続登記などは相続税や贈与税とは無関係とみなされるからです。分割後に各相続人に渡った金額が相続税の課税価格に算入されます。 

相続した不動産の換価分割は、売却によって得た金額を相続人全員で公平に分け合うだけではありますが、 しっかりと決まった手順を踏まなければいけません。
他にもやるべきことは沢山ありますが、換価分割の方法でポイントとなる部分だけ解説します。

不動産について現物分割の方法を使うことは稀なので、一般的には代償分割か換価分割の２択となることが多いと思います。
代償分割の方法を使ってもいいですが、不動産をどのように価格を算定するかで揉めるケースが出てきます。当然ですが、不動産を取得して代償金を支払う相続人からすれば不動産の評価を低くしたいと考えますが、代償金を取得したい相続人からすればなるべく不動産の評価を高くしたいと考えるでしょう。つまり、代償分割の方法を使うと、相続人間で利益が相反する関係になってしまうため、どうしても対立関係が生まれてしまいます。
このことで、相続人間に溝ができてしまい、遺産分割がうまくいかなくなってしまうケースも多くみてきましたので、できることなら、換価分割の方法を利用して、相続人間で公平に代金を分割した方がいいと思います。

しかし、どうしても不動産を取得したい相続人がいたり、不動産自体が売却が困難な場合もあるでしょうから、それぞれの状況を考えたうえで、どのような方法で不動産を分割すべきか検討してみてください。わからなければ、専門家へ相談のうえ、分割方法を考えてみてもいいかもしれません。

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