相続した空き家の売却と譲渡所得税

①収入金額
収入金額とは、相続不動産を売却したことによって買主から受け取る金額のことです。

②取得費
取得費とは、売却した相続不動産の購入代金や建築代金、購入手数料、設備費、改良費のことをいいます。（建物の取得費は購入代金又は建築代金等の合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額となります。） その他にも、相続不動産を購入した時に納めた登録免許税や不動産取得税、印紙税なども含まれます。 

③譲渡費用
譲渡費用とは、相続不動産を売却するために直接かかった費用のことをいいます。

主なものは次の通りです。
・売却するために支払った仲介手数料
・売主が負担した印紙税
・土地等を売却するためにその上の建物を取壊した時の取壊し費用と建物の損失額
・貸家を売却するため借家人に家屋を明け渡してもらう時に支払う立ち退き料
・借地権を売却する時に地主の承諾をもらうために支払った名義書換料
・すでに売買契約を締結している資産をさらに有利な条件で売却するために支払った違約金
※修繕費や固定資産税等の維持管理にかかった費用、売却代金の取立てのための費用などは譲渡費用には含まれません。

④特別控除額
不動産を譲渡した場合にはいくつかの特別控除があります。代表的なものとしては、マイホーム（居住用財産）を売却した時の特例があります。
マイホームを売却した時は譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができます。適用を受けるための要件は次のとおりです。
・自分が住んでいる家屋を売却するか、家屋と共に敷地や借地権を売却すること。
※以前住んでいた場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する12月31日までに売却をすることが条件です。 
・売却した年の前年及び前々年にこの特例またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
・売却した年、その前年及び前々年に「マイホームの買換え」や「マイホームの交換」の特例の適用を受けていないこと。
・売却した家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
・災害により滅失した家屋の場合、その敷地を済まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
・売手と買手が特別な関係でないこと。（親子や夫婦など）
※生計を一にする親族、内縁関係にある人、家屋を売却後その売却した家屋で同居する親族、特殊な関係のある法人なども特別な関係に含まれます。 

譲渡所得の金額を算出したら、その金額に税率をかけて譲渡所得税を計算します。
税率は不動産の所有期間の長さで異なります。以下をご覧ください。

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