セットバックとは
 

建築物の敷地は、接道義務といって原則として２ｍ以上道路に接している必要があります。この２ｍという幅は小型の消防車や救急車が出入りすることができるぎりぎりの広さで、建築物に火災が起きた場合に、道路に少なくとも２ｍは接していないと十分な消火活動ができません。また災害時に避難するときにも、敷地が道路に接していないと避難路の確保が困難である点から接道義務が規定されています。

そのため道路に全く接していない敷地や接している幅が２ｍに満たない敷地の場合には原則として建築確認を受けることができません。

なお、接道義務が生じるのは都市計画区域又は準都市計画区域内の建築物の築造にかかる規定なので、都市計画決定されていない地域においては接道義務は生じません。都市計画区域外では整備や保全の必要のないためです。

２ｍ以上接しなければならないとされている道路ですが、幅員４ｍ、地域によっては６ｍ以上でなければなりません。しかし幅員が４ｍ未満（６ｍ未満）の道路に沿って建っている建造物もたくさん存在するため、これを禁止すると改築等ができなくなり不都合が生じます。そのため例外的に建築基準法の規定が適用されるに至った際に建築物が立ち並んでいる幅員４ｍの道で特定行政庁の指定したものを道路とし、幅員が４ｍ未満（６ｍ未満）の狭い道であっても道路とすることが認められており、２項道路やみなし道路と呼ばれます。

なお見た目は道路でも建築基準法で認められた道路でなければ接道義務を満たすことにはなりません。これは公道か私道かということは関係なく、公道に接していないと建築できないわけではありません。建築基準法の道路であるかどうかは役所の建築指導を行っている建築指導課や建築審査課などで調べることができます。その際には公図やあれば地積測量図を持参した方がスムーズです。

現状として幅員４ｍ（６ｍ）を確保していない道路に面している土地に住んでいる人に道路部分の土地を明け渡して建て替えを要求することはできないので、建て替えをするときに土地を後退して建てることが要求されます。自分の敷地を後退させる必要があるので、敷地後退やセットバックと呼ばれます。

２項道路は暫定的に道路とみなされているものであり、将来の拡幅に備えて道路の中心線から水平距離で２ｍ（３ｍ）の位置まで敷地を後退（セットバック）させます。こうすることによって将来的に４ｍ（６ｍ）の幅員を確保することを目標としています。

なお、一方に川や崖や水路等があって両側に２ｍをとれないときには、川を埋め立てたり崖を切り崩したりはできないので、川等の境界線から道路側に水平４ｍ（６ｍ）取った線を道路の境界線とみなしています。

また建て替えるときに後退して建てるため、１つの道路に面する全部の敷地でセットバックが完了するのには時間がかかります。マンションが多い地域ではセットバックが一気に進むこともありますが、一般的な戸建て住宅が多い地域では一軒ごとに建て替えがされるため、セットバックを完了した敷地と未了の敷地が混在するところでは道幅が狭くなったり広くなったりします。またセットバックを拒否することはできず、拒否したとしても建築確認がおりないため、セットバックをせずに新しく建物を建てたり、建て替えをすることはすることができません。

法令順守意識が低かった時期があり、売主はセットバックが完了していると認識していても実際にはセットバック部分にはみ出して建てられたり、本来必要なセットバックを行わず少ししか敷地を下げなかったり、花壇になっていたりすることもあり、引渡し後にその事実が判明してトラブルになることもあるので、セットバックのラインが周りとずれているときには確認することをお勧めします。

接道義務のところで述べた通り、防災のために道路や避難路を確保するのが目的とされているため、道路内に建築等することは原則として禁止されています。所有権が認められたとしても実際には将来道路となる部分なので、敷地面積に参入することはできず、セットバックした敷地面積に建物を建てることとなります。また同様の理由から駐車場として利用することもできません。所有権を持っていても建築することができないので損をした気になるかもしれませんが、災害が起こった時のことを想定すると４ｍの道路の確保は必要と言えます。

例外として地盤面下に設ける建築物であったり、特定行政庁が許可したものについてのみ道路内または道路に突き出して建築することができることはあります。

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