公示価格とは
 

公示価格とは簡単に言えば、一般の土地取引価格の指標となるものとなります。

土地は一つ一つ形や面積、利用法などが違い、全く同じ土地はありません。土地の取引はそれぞれの事情や動機があった上で行いますが、その取引価格は土地を使用する目的や取引を行う人の事情に左右されることも多くあります。そのため土地を客観的に判断して適正な価格を求めるために指標となることを目的として公示価格が設定されています。

公示価格は地価公示法に基づいて国土交通省の土地鑑定委員会から公表され、適正な地価の形成に資するために全国の都市計画区域内を中心に設定された標準値について毎年１月１日時点の更地としての価格を２名の不動産鑑定士が鑑定した上で土地鑑定委員会で審査して価格を決定します。公表は同年３月下旬ごろにされています。

なお、各都道府県でも都道府県基準地標準価格（基準地価）というほぼ同様の調査を実施しており、一年の真ん中の７月１日時点の基準値の価格が９月下旬ごろ発表されます。公示価格は１年に１回のみの公表なので、公示地価を補完する役割を持っています。

全国の土地計画区域内を中心として地域の標準的な土地２６，０００地点（平成３１年）が標準地として選ばれます。この標準値は国土交通省の土地鑑定委員会によって住宅地や商業地など同じ用途で使われる一団の土地から利用状況、環境、地積、形状を考慮し標準的だと考えられる土地が選定されます。標準地が標準的かどうかについては毎年確認され標準値として不適正であるとされた場合には新たに標準値が選ばれることになります。

極端に小さい土地や不整形な土地などは周辺の土地を評価をする際に参考にならないため標準地から除外されます。

こうして選ばれた標準地について２名の不動産鑑定士がそれぞれ最新の取引事例やその土地を取引した際に想定される収益などを分析して鑑定します。２名の不動産鑑定士が算出した価格の平均額が公示価格となるわけではなく、算出された価格を土地鑑定委員会が調整して公示価格を決定します。建物の有無や借地権などの土地の利用状況は反映せず更地としての土地１平方メートルあたりの価格を評価します。

公示価格は、土地総合情報システムという国土交通省のWEBサイトで各都道府県から各都市の標準地を選択して検索することができます。この他にも市区町村の役場や図書館でも調べることができます。

公示価格は土地取引価格の指標としてだけでなく相続税評価、固定資産税評価、不動産鑑定、企業会計における資産の時価評価などにも活用されています。

公示価格は土地を客観的に判断して適正な価格を求めるために指標となることを目的として設定されていますが、実際の土地の売買においては必ずしも公示価格で取引されるわけではありません。

これは土地の形状、地形、道路づけや売主と買主の個別の事情などによっても価格は大きく変化するのと、年に１度の公表となるため、年の途中で実際の市場で取り引きされる価格に影響するような出来事が起きたとしてもすぐには反映されないため現状と乖離していくことが考えられます。そのため公示価格は不動産取引においてひとつの目安として考える必要があります。

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