相続した建物が未登記でも売却できるか

相続した建物が未登記かどうかを確認する方法として、次の2つの方法が挙げられます。

１．権利証があるか確認する
建物の権利証（登記済証）または建物識別情報がある場合には、その建物は登記されています。

２．法務局に行って確認する
建物の登記情報を管理しているのは法務局になりますので、その法務局に行って確認をすれば未登記かどうかが分かります。法務局で、相続した建物の全部事項証明書を請求します。全部事項証明書が取れればその建物はちゃんと登記がされているということです。取れなければ未登記ということになります。全部事項証明書を取る際には、相続した建物の情報が必要となります。それは「地番」や「家屋番号」などです。地番は住所とは異なります。分からない場合には、法務局にあるブルーマップで確認をすることができます。 

※固定資産税が課税されているからといって登記が済んでいるわけではありません。未登記の建物であっても固定資産税は課税されます。 固定資産税は、登記済みかどうかは一切関係なく、自治体が建物の存在を把握していれば課税される仕組みになっています。

相続した建物が未登記の場合にはそのまま売却することはできませんが、建物自体が古く使う予定がない場合には、取り壊してしまえば問題はありません。

通常、建物を取り壊した場合には建物滅失登記が必要になりますが、元々未登記のため、その建物滅失登記もする必要がありませんが、取り壊さずにそのまま使用したい場合には、「建物表題登記」と「所有権保存登記」の2つの登記をする必要があります。

建物表題登記とは、表題部に最初にされる登記であり、その建物の物的状況を示すものとなります。本来、建物を新築した際におこなうものです。建物建築後1ヶ月以内におこなわなければなりません。申請を怠った場合、10万円以下の過料に処せられる可能性があります。建物表題登記には、所在、家屋番号、種類、構造、床面積、原因及びその日付として新築年月日、所有者の住所氏名が記載されます。

所有権保存登記とは、権利部の甲区欄に最初に所有者としての名前を入れる登記です。
誰がその不動産の所有者なのか、誰がどんなことをしたのか等を記録しているものです。この登記をすることによって、自分がその不動産の所有者であることを主張できます。所有権保存登記には、所有者の住所氏名、登記の目的、取得年月日、取得原因を記録します。建物表題登記とは違い登記をすることに期限はありません。しかし、所有権を第三者に対抗するために所有権保存登記はほとんどのケースにおいておこなわれています。 

相続が発生している未登記の建物の場合には登記申請をおこなう前に、誰がその建物を相続するのか決めることと、遺産分割協議を作成することが必要となります。その後、建物表題登記と所有権保存登記の申請をおこないます。（相続人が1人しかいない場合には、遺産分割協議書の作成は必要ありません。） 

相続した一戸建てを売却する場合には、建物は築４０～５０年以上といった古いケースが大半だと思われますので、未登記のまま現況売買するか、売主側で取り壊した後に売却する、この２択になることがほとんどです。

そもそも、新しい建物の場合には、建物表題登記と所有権保存登記がなされている場合がほとんどですので、未登記の問題が発生することは少ないと思いますし、実務上の現実問題として相続した不動産を売却するのに未登記であることが売却に阻害されることはあまり無いと思われます。

当事務所でも過去何度となく相続した建物が未登記だったケースを経験していますが、大半が現況引渡し（未登記のまま売買契約書に記載する）で買主側に取り壊してもらうか、売主側で取り壊して処理をしています。

建物が未登記だと、前述したとおり、建物滅失登記が不要な分、ある意味では楽かもしれません。ただし、建物が使用できるレベルの築年数の場合には、きちんと建物表題登記がなされているか、確認が必要になってきます。

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