売却の前提に必要な相続登記
 

前述したとおり、相続した不動産を売却（換価分割）するためには、前提として必ず相続登記を申請しなければいけません。その理由は何なのでしょうか？

相続が発生して、すぐに不動産を売るのなら、わざわざ相続登記を申請して相続人の名義へ変更するのではなく、亡くなった方の名義のまま新しい買主へ直接名義を変更すればいいように思ってしまいます。その方が、手間も登記費用もかかりませんし、新たな買主にさえ名義を変更してしまえば誰も困る人はいなそうですし、問題もなさそうです。

しかし、この方法は登記の大前提の考え方に反するため許されません。

実体的な話をすれば、「被相続人⇒相続人⇒買主」という流れで権利が移転しています。権利が移転をすることを物権変動と呼びますが、この辺の法律論については難しくなるので割愛します。

この実体に即して登記をするのなら、相続登記をして相続人へ名義変更をしてから、買主へ売買による所有権移転登記を申請すべきです。
先ほどの話で、亡くなった方から買主へ直接名義変更をした方がいいように思ってしまう、とお話をしましたが、この方法で登記申請をするのを認めてしまうと、「被相続人⇒買主」という登記が生まれて、中間の相続人の登記が省略されてしまうことになります。

不動産の物権変動の過程を全てきちんと載せて公にする意味合いがある登記制度には、中間省略禁止という考え方がありますので、中間の過程である相続人を省略することは、登記上の考え方として許されないのです。

つまり、例えすぐに売ってしまって一瞬しか権利を取得しないような相続人であったとしても、その一瞬だけ取得した過程を忠実に登記簿に落とし込まなければいけませんので、中間の相続登記を省略することはできないのです。

よって、売却をする前提として、必ず相続登記を申請して、中間の相続人の登記を反映させなければ、売却をすることができません。

では、その相続登記はどのように行えばいいのでしょうか。

相続登記の申請には、登記申請書を作成して様々な添付書類を用意する必要があります。
登記申請後、法務局が審査をして登記が完了となります。誰でも簡単に名義変更の登記ができてしまうと、詐欺や他人が勝手に登記をしたりして大きな混乱が生じる可能性があります。よって、法務局も提出された書類をもとに厳格に審査をおこなっています。相続登記の申請は登記の専門家である司法書士に依頼をしておこなってもらいます。

※相続登記の申請自体は自分でおこなうことは可能ですが、申請をするまでに準備をしなくてはならない書類収集という作業が非常に大変だといわれています。時間も手間もかかりますので、無理をせずに専門家へ依頼をするのが賢明でしょう。 

相続登記をしないまま放置をしてしまうと後々非常に面倒な事態になることもあります。次のような例は、実際に起きてもおかしい話ではありません。

Ａさんの父が亡くなり、Ａさんは父が住んでいた実家の土地と建物を売却しようと思いましたが、その不動産の名義を調べたところ、はるか昔に亡くなっていた祖父の名義のままになっていました。
祖父の名義のままではこの不動産を売却することはできないのでＡさんの名義に変える必要があります。そこでＡさんは祖父の相続人を調べていくと、父が3人兄弟の長男でありその下にいる次男と三男（叔父）もすでに亡くなっていました。
しかし、叔父にはそれぞれ子供がいたので連絡を取ろうとしましたが、2人のうち1人には会うことができませんでした。やっと会うことができた1人の子供には、「不動産の名義を Ａさんにしても構わないけど、売却した不動産の代金の半分を払ってくれるのであれば遺産分割協議書に印鑑押してもいいよ。」と、むちゃくちゃなことを言われました。

結局 Ａさんは、実家の土地と建物の売却を諦めることにしました。その後Ａさんは、住んでもいない空家となった実家の固定資産税を払い続けることになってしまいます。

祖父が亡くなった時にしっかりと相続登記をおこなっておけばこんなことにはなりませんでした。放置をしたことによって、その後の相続人が苦労する羽目になってしまいます。相続が発生する毎に、相続人は枝分かれをして数が増えていきます。また、代が離れれば離れるほど関係性も薄くなり連絡を取り合うこともなくなるでしょう。 

この話から、相続登記をしないまま放置をしてしまうと非常に面倒なことになることがおわかりいただけるかと思います。 

相続登記は大きく分けると３つの方法に分かれてきます。

①遺言書に従う
　遺言書があれば故人の意思にそって遺言書に書かれている内容の通りに遺産を分けます。

②法定相続どおりに分ける
　遺言書がない場合などには、法律により決められた持分どおりに分ける法定相続という方法があります。

③遺産分割協議で決める
　相続人全員で協議をおこない遺産の分割方法を決める遺産分割協議というものがあります。

いずれかの方法で相続する不動産を管轄する法務局へ相続登記の申請をおこないます。法務局は申請内容をチェックして審査をおこない無事審査が終わると相続人の名義へ変わります。おおよそ申請から審査完了まで1週間程度の日数を要します。

※時期によってはもっと早く終わったりそれ以上かかる場合もあります。

相続登記においては、不動産の売却後に代金を受け取る相続人全員の名義へ変更する方法もありますが、便宜上、相続人のうちの1人だけが名義変更をすれば問題ありません。

1人だけが名義変更をした後、換価分割による方法をとって相続人全員に売却代金を分割すれば問題はないということです。また、売買取引においても、売主（名義変更をおこなう相続人）が1人になるため手続きがスムーズに運びます。もし、相続人が5人いた場合に、5人全員の名義へ変更していると売主が5人いることと同じことになりますので、 非常に面倒なことになるでしょう。

相続した不動産を売却・換価分割するなら、遺産分割の段階から専門家へご相談することをオススメします。
なぜなら、何もわからないまま登記手続きだけを完了させてしまい、いざ売却しようと思ったら遺産分割協議書に換価分割の明示がなされていないことが判明、こんなことになれば相続人間で売却代金を振り分ける段階で贈与税が発生してしまう可能性があります。

相続不動産を売却するためには、適切な方法をもってスタートからゴールラインを見越して手続きを進めていかなければいけません。
わからないまま進めてしまうのではなく、専門家から適切なアドバイスを受けたうえで進めていくことが、トラブルなく全てを完了させるために必要になってきます。

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