相続を原因として空き家が発生している？

空き家を取得する理由として多いのが相続です。どういうことかというと両親が相次いで亡くなった実家を相続する、つまり空き家を相続するのです。

誰も住んでいない家であっても管理をしないと劣化してしまうので屋根や外壁だけでなく台所や風呂場など定期的に補修をしなくてはなりません。そのまま放置した場合にはどんどん劣化し、最悪の場合倒壊してしまうなどの恐れがあります。もし隣の家や通行人などに被害があった場合には所有者は損害を賠償しなくてはいけません。

また万が一のことを考えて火災保険に加入しようとしても空き家の場合には住宅物件には当てはまらず一般物件扱いとなるため保険料に関しても住んでいた時に比べて増加してしまうことがあります。

つまり相続した空き家を売却や賃貸に出したいけれど地方でなかなか買い手や借り手がつかなかったり、遠方の空き家を相続してしまって管理ができない、固定資産税が上がってしまうために取り壊すこともできないのに、リスクや維持費だけはかかり空き家を持て余してしまうのです。

また売却をする前提として相続登記をする必要がありますが、遺産分割協議で揉めてしまってそのまま放置され、さらに相続が発生してしまうと相続人がどんどん増えて収拾がつかなくなってしまいます。会ったことがない人たちが相続人となってしまうことも多いので、売却することが不可能と言っていいほど手続きが複雑になってしまうことも空き家が増えていく原因の一つと考えられます。

日本は少子化のためこうした空き家は今後も増えていくものと思われます。

資産価値のある空き家の場合には売却、賃貸、自分で住む方法が考えられます。

売却することを選択した場合、空き家の価値が上がることは考えられないので少しでも早く売却した方がいいのですが、中古住宅になるため売却できたとしても思った金額で売れなかったり、そもそも買い手が見つからないこともあります。建物を解体をして更地として売却するにしても解体費用は必要になります。

また売却前には相続登記をしておかないと売却ができません。場合によってはその前の相続登記をしていなくて被相続人の名義になっていないこともあるので確認が必要です。

賃貸物件として利用すれば家賃収入が発生しますが、まず家財や荷物の片づけや必要であればリフォームを行うため費用が発生します。また誰かに貸すには物件の使用及び収益に必要な修繕をする必要があり、さらに空室で賃料がないときにでも維持費用がかかります。

これらを総合的に判断して賃貸するかどうかを決めなければなりません。

条件が合えば売却や賃貸ではなく自分で住むこと場合もあるかと思います。自分で住む場合に注意することは、築年数がかなり経過してる場合などには思ったより維持費がかかることもあるため、大規模な修繕やリフォームを行うよりも新築住宅を購入したほうがコストがかからなかったということもありえます。

相続した空き家に資産価値があればいいのですが、そうでない場合には相続放棄も視野に入れて検討すると思います。相続人全員が相続放棄をして不動産の所有者がいなくなった場合には不動産は国庫に入るため固定資産税の支払い義務はなくなるというメリットはありますが、簡単に相続放棄ができない理由がいくつか考えられます。

まず相続放棄は特定の財産のみを放棄することはできません。相続放棄することを選択すると預貯金や他の不動産などの相続財産があったとしても、すべての財産を放棄することになります。また相続権が自分にあることを知ってから３か月以内（期間内に相続財産の状況が調べられないような場合には期限伸長の申立て可能）に家庭裁判所に手続きをしなくてはならないという時間的制約もあります。

そして最大の理由が相続放棄をしたとしても管理をし続けないといけない場合があるということです。

民法には、現に占有する相続人が相続放棄をしたとしても、その財産については放棄をしたことによって次に相続人になった人（または相続財産清算人）が管理を始めることができるまで自己の財産におけるのと同一の注意をもって管理を継続しなければならないと定められており、他の財産は取得できないのに空き家は管理をしなくてはいけない状況になってしまうのです。

また空き家が倒壊して被害が出てしまった場合には損害賠償責任を負う可能性もあります。なお相続財産を管理する相続財産清算人が選任された場合であっても、業務として行うので報酬は発生します。この報酬は相続財産から支払われますが相続財産が少なくて報酬が支払えないときは申立人が家庭裁判所に納めて財産清算人の報酬にあてることもあります。

建物滅失登記をしないまま放置をすると次のような問題が発生する恐れがあります。

・土地を活用することができない
滅失登記をしていないということは、登記簿上はその土地に建物がまだ存在していることになっています。そうなると、土地を売却する場合や新たに建物を新築する場合に、その土地を活用することが出来なくなってしまう可能性があります。
建物が建っていない更地が欲しい買主が登記簿を見たときに、滅失登記がされていないために建物がまだ存在していると思って敬遠してしまうことが考えられますし、新たに建物を新築したい場合でも、登記簿上は建物が建っていることになっているために建築許可が下りません。このような不都合が発生してしまいます。

・固定資産税の請求が止まらない可能性
建物滅失登記をしていない場合には建物が存在していると判断されて、固定資産税の請求が止まらない可能性があります。すでに取り壊して存在していないはずの建物に対して、税金を払い続けなければいけないということになってしまいますので滅失登記は必ず行うようにしましょう。
ただし、固定資産税の請求は現況主義ですので、建物滅失登記がなされていなくとも、税金の課税が止まることがあります。

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