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住宅ローンが残った相続不動産を売る方法

住宅ローンが残ってても売れる?

相続した不動産を売却したいが、まだ住宅ローンが残っている場合にはどうすれば良いのか。

結論から申し上げると、たとえ住宅ローンが残っている場合でも、その不動産を売却することは可能です。
住宅ローンを組んだ場合、基本的には「団体信用生命保険」への加入が義務付けられます。

団体信用生命保険とは、住宅ローンの借主が亡くなった場合や、高度障害などにより返済ができなくなった場合に、残っている住宅ローン残債を全額支払ってくれる生命保険です。

よって、相続した不動産に住宅ローンが残っている場合でも、被相続人(借主)の死亡により、その後、ローンの返済はする必要がなくなります。 

団体信用生命保険に加入していることを知らずに相続人が住宅ローンの返済を続けていたというケースもあるようです。その場合には、本来払わなくてもよかった住宅ローンの返済金を払っていたわけですから、返還請求の手続きをすれば被相続人の死亡後に支払っていた住宅ローンの返済額は全額戻ってきます。 

金融機関は、この返還手続きについて教えてくれるところは少ないでしょう。ですから、相続人自身が金融機関に問い合わせをする必要があります。

売却するためには抵当権抹消登記が必要

住宅ローンが残っていた相続不動産を売却するためには抵当権の抹消登記をする必要があります。

金融機関へ住宅ローンの借主(被相続人)が死亡した旨を伝えると、住宅ローンの担保として土地と建物に設定されていた抵当権を抹消するための手続き書類を送ってくれます。
受け取った書類への記入と必要な添付書類を用意して、不動産を管轄する法務局へ抵当権抹消登記の申請手続きをおこないます。抵当権抹消登記の申請手続きは、登記の専門家である司法書士へ依頼をしておこなってもらいます。無事に抵当権の抹消が完了すれば、相続不動産を売却することが可能となります。 

抵当権の抹消登記をするためには住宅ローンを完済していなければなりません。団体信用生命保険により残っている住宅ローン残債を全額支払えば、抹消登記をすることは可能です。

買い替えローンを利用する場合

住宅ローンが残っている相続不動産を売却するためには、住宅ローンを完済して抵当権の抹消登記をしなければならないと説明しましたが、もし、団体信用生命保険に未加入だった場合には、住宅ローンの残債を自己資金で完済しなければなりません。 
団体信用生命保険の加入率は95%前後といわれています。未加入の借主(被相続人)もいるようです。

けれども、住宅ローンを完済するためのまとまった自己資金がない場合には、当然、事前に用意する必要があります。もし、相続した不動産に居住している場合に、その不動産を売却して新しく住宅を購入しようと考えている場合(住み替え)には、金融機関が提供している、買い替えローンを利用するのもひとつの方法です。 

今住んでいる住宅を買い換える場合には売却代金を新居購入費としてあてますが、新居購入費の価格よりも売却代金の方が少ない場合に、本来であれば、その足りない分を自己資金でまかなう必要があります。しかし、まかなう金額が大幅に足りず、さらに住宅ローンの完済もできないということがあります。そのような場合に利用するのが買い替えローンです。買い替えローンは、新居購入費の不足分だけではなく、残っている住宅ローンの残債分の金額もプラスして借りることが可能です。これを利用して住宅ローンを完済して不動産を売却するというわけです。 買い替えローンを利用する場合の注意点として、「先に不動産を売却するか」、「先に新居を購入するか」の売買のタイミングが重要となってきます。

先に不動産を売却する場合

先に売却をする場合には、売却代金を新居購入資金にそのままあてることができますので、資金に見合った新居を探しやすいという点があげられます。
ただし、新居が決まるまでは、どこか仮住まいを探さなければいけません。そうなると、一時的なものとはいえ余計な資金がかかってしまいます。

先に新居を購入する場合

先に新居を購入する場合には、納得いくまでじっくりと検討して新居を選べるという点があげられます。ただし、売却をする不動産に残っている住宅ローンと新居購入のために借りる住宅ローンが 重複してしまうという問題点があります。
また、売却代金が予想していた金額よりも大きく下回った場合には、資金の計画に狂いが生じる可能性が出てきます。

どのくらいで不動産が売却できるかは読めない部分があります。そのため、新居を購入する時には、「買い替え特約」をつけてもらいという方法もあります。

買い替え特約とは、売却したい物件が○月○日までに△△円以上で売却できない場合には、この契約は撤回する、という約束です。

買い替え特約を交わしておけば契約時に支払う手付金も戻ってきます。 その他にも、「買取保証制度」を利用するのもひとつの手です 。売却の仲介をお願いする不動産業者に、一定期間が経過しても不動産が売却できない時には、その不動産業者に買い取ってもらうという制度です。買取保証制度はおこなっていない不動産業者も多いです。また、この制度においては、買取価格が市場査定額の70%~80%ほどにはなってしまいます。 

まとめ

相続した不動産の場合、残債が残っているようなケースはそこまで多くはないと思われます。また、もし住宅ローンが残っていたとしても団体信用生命保険に入っていることが一般的なので、一括完済をすることが可能です。

住宅ローンが残った相続不動産を売却する場合には、まずは団体信用生命保険の適用を確認していただき(死亡原因によっては保険がおりないことがあります)、適当可能なのであれば、まずは完済の手続きを進めてから売却に移行するといいと思います。

なお、当事務所では、団体信用生命保険の申請中でもご相談を受け付けておりますので、まずはお問合せください。

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