建ぺい率とは
 

建ぺい率という基準が定められている理由は次のとおりです。

◆市街地環境整備のため
例えば建物同士の間がほとんどなく、くっついているような地域だと、見栄えが悪く、市街地としてはあまり良くありません。そこで、それぞれの敷地で空地を設けることで生活環境などを整える狙いがあります。

◆採光・風通し確保のため
敷地に対して目一杯建物を建ててしまうと、隣の建物との距離が確保できず、日当たりや風通しが悪くなってしまうということを防ぐ狙いがあります。

◆火災延焼を防ぐため
隣の建物と距離が近い場合、火災発生の際には隣家への延焼というリスクが発生します。そのため、一定の空地を設けることで、燃え広がるリスクを抑える狙いがあります。

建ぺい率は敷地面積に対する建物を建てられる建築面積の割合になりますので、例えば、敷地面積が100平方メートルで建ぺい率が60％の場合には、建物が建てられるのは60平方メートルということになります。計算自体はそこまで難しいものではありません。

建ぺい率は建物を真上から見たときの面積となりますので、2階建て以上の建物の場合には、面積が1番広い階で計算をします。また、建ぺい率は12種類の区域ごとに細かく指定されています。

一般的な一戸建てなどが多く存在する第1種及び第2種低層住居専用地域、第1種及び第2種中高層住居専用地域などの場合には、建ぺい率は30％～60％の間で指定されており、建ぺい率50％というのがひとつの目安とされています。

原則、指定された建ぺい率の範囲内で建物を建てなければいけませんが、特定の場合に限り例外の適用があります。それは次のとおりです。

◆防火地域内の場合
都市計画によって防火地域に指定された区域では、耐火建築物を建てようとする場合には建ぺい率が緩和される例外適用があります。建ぺい率が80％の地域ではそれが制限なしに、建ぺい率が30％～70％の地域では一律10％が加算されます。防火地域は商業地域で適用されていることが多く、建ぺい率が制限なしになると敷地面積目一杯の建物を建てることができるようになります。また、敷地内の一部が防火地域にかかっている場合には、その敷地全体を防火地域とみなすことができるため、建ぺい率の緩和、すなわち、例外適用を受けることが可能となります。

◆角地などの場合
特定行政庁が指定して特定の角地などにある敷地も一律10％の建ぺい率の緩和を受けることができます。道路の交わる角度や敷地と道路が接する割合など、特定行政庁により基準は異なります。各自治体が定める条例によって細かく決められています。

また、防火地域内の例外適用と角地などにおける例外適用は、両方の条件を満たせば合わせて20％の緩和を受けることが可能となります。

建ぺい率を満たしていない建物とは文字通り、指定された建ぺい率をオーバーしている建物のことをいいますが、実は、日本国内に存在する建物の中でも、建ぺい率をオーバーしている建物は少なくありません。その代表的な例は次のとおりです。

◆増築などによる場合
当初、建物を建てる際の建築確認では建ぺい率を満たしていたが、その後、内容を変更し完了検査を受けていないという事例が挙げられます。これは増築などをした場合に、その旨を申請し完了検査を通していないためです。このままでは違法物件となってしまうため、行政から罰則を受けることがあります。

◆法改正がおこなわれた場合
建物を建てた当時は建ぺい率を満たしていたが、その後の法改正により、その地域の建ぺい率が下がってしまったために建ぺい率をオーバーしてしまった場合です。

このような場合にはその建物は既存不適格物件という扱いになり、原則、行政から罰則を受けることなどはありません。しかし、建物を建替えする場合には、その時の法に沿った建ぺい率で建物を建てなくてはいけないので注意が必要となります。 

建ぺい率が問題となる事例でよくあるのが次のような場合です。

◆建ぺい率が異なる地域にまたがっている場合
敷地が、建ぺい率が異なる地域にまたがっている場合には、加重平均により計算をおこないます。例えば敷地が、200平方メートルだとして、そのうち①50平方メートル部分の建ぺい率が50％で、②150平方メートル部分の建ぺい率が70％だとした場合には、その敷地の建ぺい率は65％となります。

計算式は、①50平方メートル×50％＝25平方メートル、②150平方メートル×70％＝105平方メートルで、①25平方メートル+②105平方メートル＝130平方メートルとなり、130平方メートル÷200平方メートル＝65％

◆同じ敷地内で2つ以上の建物を建てる場合
すでに建ぺい率目一杯の建物を建てている場合、その後に、車庫や倉庫などを新たに建てようとすることはできません。

◆地階が地盤面より1メートル以上出ている場合
地階とは一般的に建物の土台部分のことを指します。（1/3以上が地盤面下に埋まっている階のこと）
この地階が、地盤面より1メートル以上出ていて、かつ、真上から見たときに他の階よりも面積が広い場合には、建築面積として算入されてしまいます。  

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