売りたい相続不動産の中で亡くなった場合

①心理的瑕疵物件（心理的に嫌悪感を抱く物件）
・自殺や殺人によって人が亡くなった
・事件や事故により人が亡くなった
・火事などの災害により人が亡くなった
・孤独死などで人が亡くなった
・近隣に暴力団や過激な宗教団体などの事務所がある
・近隣にゴミ処理場や産廃施設処理場、多数の風俗店などがある
・心霊現象などの不気味な言い伝えがある

②物理的瑕疵物件（欠陥がある物件） 
・シロアリによる被害がある
・雨漏りをしている
・過去に床上浸水したことがある
・地盤沈下などにより傾いている
・基礎部分にヒビが入っている

③法律的瑕疵物件（法律上の制限により自由に利用ができない物件）
・都市計画の予定地であるため建築制限がある
・接道義務を満たしていないため再建築不可である
・現在の法律には適合していない既存不適格物件である

家の中で人が亡くなってしまった場合には「心理的瑕疵物件」に該当します。相続した不動産が事故物件の場合、売却する際には買主に対し、その旨を告知しなければなりません。その根拠となっているものが宅地建物取引業法です。

家の中で人が亡くなった場合には、そのことに対して心理的な嫌悪感や抵抗感を感じるのが一般的な感覚でしょう。
そのような事実を買主に対して教えてあげないのは故意に事実を告げずということに該当します。
そして、心理的瑕疵物件であることは相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるものと解釈します。もし告知をせずに相続不動産を売却した場合、買主が後からそれを知った場合には、「もしその事実を知っていれば買わなかった」となる可能性は非常に高くトラブルの原因となり、告知義務違反として契約解除や損害賠償の請求をされる場合があります。

事故物件の場合には心理的瑕疵が要因となって一般的な売却価格と比べて、どうしても安い価格となってしまいます。内容によって多少の開きはありますが、一般的な売却価格と比べておよそ10％～50％程安い価格となってしまいます。

※孤独死の場合で10％～20％、自殺の場合で30％～40％、殺人事件の場合で40％～50％ほど価格が落ちてしまうといわれています。

ただし、これはあくまでも目安ということで、事故物件の場合には買主の受け止め方で変わってきます。大半の方が事故物件に対して嫌悪感を抱くでしょうが、中にはまったく気にしないという方も存在します。例としてあげると、マンションなどの場合、ロビーなどの共用部分で人が亡くなった場合には、部屋の中ではないため、そこまで気にかける人も多くなく売却価格にあまり影響を及ぼさないというケースもあります。その他にも、好条件が揃う人気物件の場合には、事故物件というマイナス要因よりも、好条件というプラス要因の方がはるかに大きい場合には、売却価格にそれほど影響しない場合があります。

※すでに述べたように、どのような物件であれ買主に対して告知はしなければなりません。

売却予定の建物内で亡くなったのならば、その建物を取り壊せば告知義務が消えそうにも思えますが、たとえ建物を取り壊して更地売りにしたとしても、告知義務が消えるわけではありません。その土地上での死亡に違いはないからです。

とはいえ、更地にすることで少しでも心理的瑕疵を和らげることができるのも事実ですから、更地にした方が買主の嫌悪間は減少し、事故物件への売値の減少率を抑えることができるかもしれません。
ただし、これはあくまでも可能性の問題であり、一般的な事故物件をそのまま売却するよりも価格が多少なりとも上がる可能性があるとしかいえません。これも結局のところは買主の受け止め方ですし、建物を解体する費用のことも考慮して十分に検討することが必要でしょう。

更地にしても売却が難しい場合には、駐車場や倉庫などの新しい活用方法として見出す方法もあります。一旦は駐車場などの賃料収入で土地を活用して時間が経過後、事故物件に対しての記憶が薄れてきた時に改めて売却を検討するという方法もありだと考えます。

当事務所は、「相続」と「不動産売却」を専門としています。
過去、様々な経験をしてきていますから、一通りのことは心得ています。孤独死や自殺・事件があった部屋に立ち入ることもありますし、事故物件への売却アドバイスをすることもできます。

事故物件は、普通の不動産売却とは違います。遺品整理だけでなく、特殊清掃を入れることもあります（臭気やシミなどの除去）。当事務所がいままで行ってきた経験則を活かしながら、事故物件の売却サポートをさせていただきますので、まずは当事務所までご相談いただければと思います。

突然の連絡により相続人となってしまった方を当事務所がサポートします！

「ご自身の親を孤独死で亡くされてしまった。」
「叔父が亡くなったと役所から通知がきた。」
「疎遠にしていた親族が亡くなったと電話がきた。」
「遺体の引き取りについて警察から連絡があった。」

このような特殊な相続事案でお困りでしたら、当事務所までご相談ください。
全くわからないゼロからの相続であっても、遺産調査からお客様の相続手続きを解決に導きます。
また、孤独死で問題となる事故物件処分についても対応しておりますので、総合的に解決できる事務所をお探しでしたら是非一度、当事務所までご相談ください！
専門性をもった当事務所の国家資格者がお客様の問題を、一緒に解決してみせます。