相続登記に期限は存在するのか
 

まず、第一に、相続の必要性について述べます。

登記は大きく分けて、表示の登記と権利の登記の２種類が存在します。

表示の登記とは、土地や建物がどのようなものなのかを示す登記であり、もう一方の権利の登記とは、その不動産に関する所有権や抵当権などの権利関係を示す登記です。

被相続人が死亡した際に必要となる登記は、一般的には所有権を移転する権利の登記ですが、権利の登記は、その権利関係を公示することによって、第三者への対抗要件を備えるために行うものであり、義務ではありません。

つまり、国としては、「自身の権利を守りたい人が登記をしてくれればよい」というスタンスであり、期限についても、特には定められておりません。つまり、現実問題は別にして、相続の登記をしないという選択をすることも可能ではあります。

相続登記をすることは義務ではありませんが、実務上、相続登記をしないということはまずありえません。では、どういった理由があり、国に払う登録免許税や、場合によっては登記を依頼した司法書士への報酬を負担してまで、権利を公示する必要があるのでしょうか。以下に相続登記をしなかった場合のデメリットについて記載します。

・相続した不動産の活用ができない
第一に、不動産の処分をすることが難しくなってしまうことが挙げられます。相続登記をしないままでも、法律上は売買契約を結ぶことは可能ではありますが、不動産登記において、中間を省略した登記は原則として認められていませんので、不動産の買い手に対して登記の名義を移すことが難しくなってしまいます。いくら登記が義務ではないものであるといっても、大きな金銭が動く不動産売買において、買い手が登記の名義を移さないことに合意することはまず考えられません。つまり、事実上は売買が困難となってしまいます。
また、同じ理由で、抵当権等の担保権の登記（これも権利の登記です）を入れることができないため、不動産を担保にして銀行からの融資を受けることなどもできなくなってしまいます。

・時間が経つにつれて相続関係が複雑化する
相続登記は、申請をしようと思ったその日のうちに簡単にできるものではありません。相続関係を証明するために戸籍を集めたり、遺産分割協議書を作ったりするなどの面倒な作業が必要となります。不動産登記を行わずに放っておくと、相続を数代経たころには相続関係者が膨大となり、手続きが煩雑になるばかりか、円満な解決自体が困難になることが考えられます。将来的に登記を入れればよいと先延ばしにしていると、いざという時に手遅れとなっている可能性があるのです。

・登記を入れるまで安心できない
例えば、相続人全員であるＡとＢによる遺産分割協議の末、Ａが不動産を手に入れ、登記をしないまま放っていおいたと仮定しましょう。この場合、登記をしていないので、Ａは不動産を取得したことを第三者に対抗できません。先例によると、Ｂが勝手に自分名義に登記を入れた上で第三者Ｃへの売買による名義変更をしてしまった場合、Ａは遺産分割によって手に入れた持分である１／２をＣに対抗できずに、「自分だけの不動産だ」という主張ができないとされています。損害賠償のようなお金の問題は別にしても、不動産の共有状態は望ましいものではありません。つまり、この点においても、早急な登記申請が必要となります。

相続登記には、法律上は期限は定められておらず、義務でもありません。

しかしながら、事実上は、権利や社会的な安全性の為に半ば強制されていると言っても過言ではないのです。

せっかく承継した不動産に関する権利を守るためにも、相続登記は早急に行うことをおすすめします。

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