相続した不動産を売却する流れ
（売却完了に必要な７つの手順）

被相続人の死亡によって相続が開始されます。
相続が開始したからといっても、すぐに相続財産を分ける話し合いができるわけではありません。まずは被相続人の葬儀を行わなければなりません。一般的には、四十九日法要などが終わってから相続に関しての話し合いを開始する場合が多いようです。

四十九日法要が終わって一旦落ち着いた後に相続に関しての話し合い、いわゆる遺産分割に関しての協議を始めます。
遺産分割協議は、相続人であれば誰から声をかけて開始しても構いませんし、誰が協議を進行させても自由です。

被相続人が遺言書を残していれば、原則、その遺言書の内容にしたがった相続をすることになるでしょう。遺言書がない場合には、相続人全員で遺産分割協議の場をもうけて話し合いをおこない、誰がどの財産を相続するかを具体的に決める必要があります。

相続財産は、相続人が1人の場合ならともかく、相続人が複数名いる場合には遺産分割協議が終了するまでは相続人全員の共有財産となります。遺産分割は、相続人全員の共有財産を分割するので相続人全員が納得をするのであれば遺言書による指定相続分や法定相続分とは異なっても有効となります。

不動産の相続人が決まったら、被相続人の名義から不動産を相続する相続人へ名義変更する必要があります。
相続による所有権移転登記、いわゆる、相続登記の手続きとなります。相続登記の手続きは必ずしも強制ではありませんが、相続した不動産を売却するのなら、死者名義のまま売ることはできませんので、必ず相続登記が必要となります。また、いつまでも相続登記をしないで放置しておくと、他の相続人が勝手に共有相続登記をしてしまったり、その相続持分を第三者に譲渡されてしまうという恐れもあります。
法務局は平日しか営業していませんので登記申請をおこなうためには平日に動けることが必要となります。相続登記をおこなう際には、大量の書類を収集する必要があります。書類の種類の説明はここでは省きますが、1日や2日で全てを集めることは難しい書類ばかりです。全ての準備が整ったら法務局へ登記の申請をおこないます。  

相続登記は、登記手続きの専門家である司法書士へ依頼をしておこなうのが一般的です。

相続登記の手続きを済ませたら、次は、相続不動産を売却するために不動産業者と媒介契約を結びます。
相続不動産を売却するために仲介をしてくれる不動産業者を探します。すでに相続不動産を買ってくれるという見込みや伝手がある場合を除いては、不動産業者に依頼をします。
仲介をお願いすることで不動産の情報が取引市場に出回りますので、自分で探すよりも買い手が見つかりやすくなります。買い手を探してもらうために媒介契約を結びますが、媒介契約には、「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3種類があります。以下で説明します。

①専属専任媒介契約
媒介契約の中でも「専属専任媒介契約」は比較的高い確率で買主が見つかるというメリットがあります。媒介契約の有効期限は最大で3ヶ月、また、不動産業者は1週間に1度以上の頻度で依頼者へ進捗状況を報告することが義務付けられています。
期間が限られている分、不動産業者は何としても買主を探そうとします。依頼者が自分で買主を見つけて契約を結ぶことはできません。専属専任媒介契約の場合には、不動産業者にとって自社のみが売却の仲介をすることができますので、優先的に力を入れて買い手探しにあたってくれます。信頼できる不動産業者を選ぶことが重要となります。

②専任媒介契約
専属専任媒介契約と異なる部分としては、自分で買主を見つけてきて不動産業者を介さずに売却をすることが可能です。媒介契約の有効期限は最大で3ヶ月、また、不動産業者は2週間に1度以上の頻度で依頼者へ進捗状況を報告することが義務づけられています。ある程度、買主の目処が立っている場合には、 専任媒介契約がむいているかもしれません。

③一般媒介契約
一般媒介契約の場合には、同時に複数の不動産業者に仲介を依頼することが可能となります。自分で探してきた買主と不動産業者を介さずに契約をすることも可能です。媒介契約の有効期限も特に定められていません。また、不動産業者が依頼者に進捗状況を報告する義務もありません。契約方法には「明示型」と「非明示型」があります。明示型とは他にどの不動産業者と媒介契約を結んだかを通知する方法、非明示型とはその通知をしない方法です。
一般媒介契約は、不動産業者にとっては安定性が低いため買主が見つかるまでに時間がかかってしまう可能性があります。

不動産業者と売却へむけての媒介契約を結んだら、売却価格を決めるために物件の調査をおこない。不動産の価格は、その不動産の種別、土地・建物の面積、築年数、使用状況などによって変わってきます。物件調査の方法としては、現地調査（接面道路の状況、給排水設備、電気ガス設備など）、法務局調査（登記簿記載事項の確認、隣接所有者の確認、公図・測量図・建物図などの確認）、役所調査（都市計画法や建築基準法の制限などの確認、道路関係の確認、その他の法令制限などの確認、上下水道の埋設管の確認）、近隣の市場調査（近隣における売買事例の確認、市場の将来性・流通性などの確認）をおこなった上で、物件の売却価格を決めていきます。

無事に買い手が見つかったら売買契約の締結をおこないます。不動産の売買は大きな取引となりますので、しっかりと売買契約書を作成して取り交わします。

売買契約締結の当日の流れとしては、①売主と買主の顔合わせ、②売却する不動産の説明、③売買契約書の確認・記入・押印、④手付金の受取り、が一般的な流れとなります。不動産売買においては、とても大きな金額のやり取りがおこなわれますので、緊張してしまうこともあるでしょう。
ですが、疑問点や気になることはその場で必ず確認をしておきましょう。ここでしっかりと疑問点などを解消しておかないと後日トラブルに発展する恐れもあります。

決済と引渡しがいよいよ最終段階となります。決済日当日までに、残置物の片付け、電気水道ガスなどの契約解除、買主へ渡す設備関係の説明書やカギなどの準備をおこない、キレイな状態で買主へ引き渡せるようにしておきます。当然ですが売主は引渡しの前日までに、必ず引っ越しを済ませて建物内には何も残っていないようにしておかなければなりません。

残金決済については、売主の所有権移転と物件引渡し、買主の残金支払いは、同時でおこなうこととなります。
以下が決済当日の流れです。

当日は、売主、買主、銀行の融資担当者、不動産業者、司法書士が集まって決済を行います。
決済の場に到着してからは、①当事者同士の自己紹介、②書類の確認、③支払いの準備、④融資実行、⑤引き渡しと精算、という流れになります。
一般的に、決済をする場所は銀行が多いようです。自己紹介が終わった後は、司法書士から売主と買主へ所有権移転登記の書類が渡され、内容を確認後問題がなければ、売主と買主は委任状に署名捺印をおこないます。支払いの準備では、固定資産税や都市計画税などの税金関係、売買の残代金、登記費用、仲介手数料などの確認と準備をします。

全ての書類が揃ったら司法書士はそれを確認し問題がなければ銀行の担当者へ融資実行の指示を出します。その後銀行は、住宅ローンの融資の実行をおこないます 。
融資の実行が完了したら、買主は売主へ残代金と清算金を渡します。これを受領した売主は買主へ領収書と物件のカギを渡します。不動産業者への仲介手数料、司法書士への登記申請費用もこのタイミングで支払います。

以上が決済日当日の大まかな流れです。決済は平日の午前中におこなわれるのが一般的です 。銀行、不動産業者、法務局（登記申請）の都合によるためです。ですから、ここでも平日に動けることが必要となってきます。