換価分割の進め方と注意点について

相続不動産を換価分割するためには、大きく分けて９つのステップで進めていきます。
ひとつずつ確実に進めていくことで換価分割を完了させることができるはずです。ゆっくりと選択を間違えないよう気をつけながら、他の相続人と相談しながら進めていくようにしましょう。

相続した不動産の名義を相続人の誰かにまとめてから、売主を１人にしてから売却しようと考えた場合、贈与税の課税対象とならないように注意が必要となります。

例えば、相続人が長男・次男・三男の３名いたとして、相続不動産の売却代金を３等分で分け合おうと考えた場合、手間がかかるのを避けるため、相続人のうちのいずれか１人に登記名義を変更し、その１人が売主となって売却活動を行おうと考えたとします。

「長男だから任せるよ。」といった感じで長男に登記名義を変更して長男が代表で売却手続きを進めるというのはよくある話でしょう。しかし、代表の長男が売却して取得した代金を相続人２人に手渡すと、この行為自体が贈与したことになってしまいます。

一見すると、相続財産を３人で分け合うのだから相続税の対象として処理をされるようにも思えますが、税務上の取り扱いはそうではありません。

一度長男が相続で取得した不動産は、その時に相続で処理をされ、売った代金の３分の２を次男と三男へ渡す行為を贈与として捉えます。

このような贈与税の課税を回避するため、遺産分割協議の前の段階でその分配の内容まで決める必要があります。
なお、不動産屋に言われるがまま代表者名義にしてしまうとこの課税リスクを回避しないまま進んでいってしまうことがありますので注意をしてください。詳しくは以下のコラムを参照。

税務上の取り扱いでは、原則として一旦取得した相続財産を売った代金を他の相続人に手渡すと贈与となってしまいます。しかし、これはあくまでも相続手続きの一環として行った行為にすぎず贈与ではありません。

このような場合に贈与税を回避するためには、「代表相続人へ名義を移すのはあくまでも便宜的に変更をしたにすぎず、売った代金は相続財産として相続人間で分け合うものである」という内容を遺産分割協議書に明示することで、贈与ではなく相続財産の中での処理として終わらせることができます（実務では税務上問題がないような文言を記載します）。

詳細は、国税庁のホームページに掲載してありますのでご確認ください。 
（参考：国税庁HP『遺産の換価分割のための相続登記と贈与税』）

何もわからない不動産業者に相談すると、「売主が相続人全員となると手続きが面倒だから、相続人のうちの１人に変更してから売却しましょう。」といった中途半端なアドバイスを受けることがあるようですが、単に代表者へ名義変更をしてしまうと贈与税が発生するリスクがありますので、換価分割の方法で相続不動産を分け合う場合には、きちんと遺産分割の段階で専門家へ相談されて進めるべきだと思います。

相続した不動産を売却する場合に検討しなければいけないことのひとつとして、「買主のターゲットをどうするのか」というものがあります。

通常の不動産売却では、高値を出してくれる人に売ればいいわけですから話は単純明快です。ですが、相続の場合にはそううまくはいきません。
次のページで詳しく解説をしますが、個人向けに売るのか、業者に買ってもらうのか、この２択を選択しなければいけません。ポイントとしては、相続の場合には「自分以外の当事者がいる」ことにあります。

また、相続人が必ずしも、相続した不動産の近くに住んでいるとも限りません。相続不動産が遠方の場合は、基本的に現地で買主を見つけることになりますので、相続人にとっても非常に手間と時間がかかります。

次の記事では、相続不動産の売却方針（買主のターゲット）の決定について解説をしていきます。これから換価分割をしようと考えている方は是非ご参考にしてください。
≫換価分割での売り方と売却方針

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