隣地と仲が悪い場合の測量問題について

土地の境界確定は専門家である土地家屋調査士がおこないます。土地家屋調査士は、測量から始まり境界確定図を作成するまでの一連の流れをすべておこなってくれます。

隣地所有者と仲が悪い場合に限らず、お互いの認識の食い違いなどによっても、境界確定までに時間がかかるケースがあります。このような場合には、土地家屋調査士が間に入り、隣地所有者が納得してくれるまで説明や交渉をおこないます。ですから、事前にその旨を説明することで隣地所有者との関係を踏まえて、境界確定、測量をおこなってくれます。

それでも解決ができない場合には、「筆界特定制度」というものを利用します。筆界特定制度とは、登記官が土地の境界を調査し特定してくれる手続きです。隣地所有者やその相続人が申出をすることができ、申出があった場合には筆界特定登記官が筆界調査委員に対して境界の調査を命じます。調査中は互いの当事者が主張に沿った資料などを提出します。その後、調査結果をもとに筆界特定登記官が最終的に境界を確定します。
お互いがこの結果に納得すれば境界確定は無事解決できますが、どちらかが納得できない場合には訴訟によって争うことになってしまいます。

筆界特定制度や訴訟の前段階である調停（簡易裁判所の関与のもとに話し合いをおこないます。）を利用しても解決できない場合には、「境界確定訴訟」という裁判で土地の境界確定をする必要があります。

境界確定訴訟は、隣地所有者が申立をおこないます。裁判官は提出された資料などをもとに土地の境界を定めます。境界確定訴訟の判決は終局的なものなので不服があったとしても他の機関などに対し不服申し立てをすることができません。ここまで来ると相当な費用と時間を要すことになってしまいますので、何とか避けたいものです。

では、隣地と仲が悪いせいで測量することができない場合には、相続した土地を売却することができないのかというと、そういうわけではありません。測量ができない場合には「公簿売買」による方法で売却をすることは可能です。

公簿売買とは、登記簿にある表示面積を用いて価額を確定して売買する方法です。相続した土地の売買価格をあらかじめ総額でいくらと定めます。登記簿の面積と実際の面積が異なる場合でも売買価格の増減はしない事として取引をおこないます。公簿売買を用いる場合は、通常、その旨を売買契約書に記載します。（そのような旨が売買契約書に記載されていない場合、特段の単価表示などがなければ公簿売買による取引と推定されます。）

公簿売買におけるデメリットとして、買主側が意味をあまり理解していない場合に、後々、「実際の面積が違う」とトラブルに発展するケースがあります。実際の面積の方が狭い場合に買主は損をした気分になるためです。逆に、実際の面積の方が広い場合、 測量をしていれば売却価格を上乗せできた可能性があるため、売主側は損をしてしまうとも考えられます。このように、公簿売買の場合には測量をして売却をした場合と比べて、売却価格が安くなってしまうという可能性がありますし、測量ができないということは境界確定もされていない場合が多いため、後々のトラブル発生のことを考えると買主に敬遠されてしまい、仕方なく売却価格を下げざるを得ないというのが実情です。

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