残金決済とは
 

残金決済は銀行で行われることが多いです。当日は基本的には売主、売主の仲介業者、買主、買主の仲介業者、司法書士が出席します。場合によっては仲介業者は出席しないこともあります。

原則として売主と買主は本人が出席します。決済が完了しない場合には不動産の引き渡しができず、売主と買主の両方の予定に遅れが生じて無駄な手間や時間が増えることとなります。書類は本人でないと対応できないことが多く、またトラブルが起こった場合には思ったよりも時間がかかってしまうこともあるので、決済当日は仕事をお休みして決済に行くことをお勧めします。

どうしても本人が出席できず代理人が出席する場合には事前に司法書士に面会して本人確認を行ったり、不備がないように入念に事前の準備をする必要があります。

必要な書類等については仲介業者から案内がされると思いますが、一般的に必要なものは売主は売却する不動産の登記済権利証又は登記識別情報、取得してから３か月以内の印鑑証明書、実印、運転免許証などの顔写真付きの身分証明書、登記簿上の住所と現住所が異なる場合には住民票又は戸籍の附票、名前が変更している場合には戸籍謄本が必要になることもあります。

買主は住民票又は戸籍の附票、取得してから３か月以内の印鑑証明書、実印、運転免許証などの顔写真付きの身分証明書です。

残金決済のお金の流れは、まず銀行から買主に対しお金を融資します。買主は融資されたお金から売主に代金を支払います。抵当権がついたままの場合には売主は住宅ローンの返済のためにローンを組んだ銀行に受け取ったお金を返済します。この中のどれかひとつでもうまくいかないと決済ができません。

次に決済当日の流れを簡単に説明したいと思います。

①決済を行う銀行に、売主、売主の仲介業者、買主、買主の仲介業者、司法書士が集まります。銀行の融資窓口で決済に来たことを告げると会議室などの小部屋に案内されます。全員が揃ったら、まずは自己紹介や名刺交換などが行われます。

②司法書士が売主と買主からそれぞれ所有権移転登記などに必要な書類が渡され、内容に不備がないかを確認します。売主と買主は登記手続きなどの説明を受けて、書類に署名と捺印をします。

③買主は、売買の残代金、固定資産税等、仲介手数料、登記費用の支払いのために出金伝票や振込伝票に記入と捺印をします。

④登記申請の書類一式が整い、司法書士が問題がないことを確認したら、銀行の融資担当者に融資を実行することを伝えます。
完了までに３０分から１時間ほどかかります。いわゆる五十日、月末、大安などは銀行が忙しいため時間がかかることが多いです。
待ってる間に売主は仲介業者が用意した売買残代金と固定資産税や都市計画税の日割清算金の領収書に署名押印したり、マンションの場合には管理規約などがあれば売主から買主に渡したりします。売主と買主が顔を合わせる機会は通常この決済以外ないので、買主は購入した家について質問するのもいいでしょう。

⑤銀行の担当者がお金を持ってきたら司法書士へ登記費用、仲介業者へ仲介料を支払い、解散となります。

その後司法書士が登記申請書類を整えて法務局に所有権移転登記等の申請を行います。

通常であれば問題が起きないように入念に準備をするものですが、どうしても決済が続行できないこともあります。問題が起きると時間もお金も余計にかかってしまうので、そのようなことがないように事前の準備が大切になります。

①実印がない
登記手続きに必要な印鑑は役所で登録してある実印です。この実印を忘れた場合には取りに戻るか延期ということになります。
実印だと思って持ってきた印鑑が印鑑証明書との印影が異なっていて実は実印ではなかったという場合には、持ってきた印鑑を印鑑登録をして手続きを進める方法もあります。

②登記済権利証又は登記識別情報がない
売却する不動産の登記済権利証又は登記識別情報がないと基本的には決済ができません。また土地や家など売却する物件が複数ある場合にはすべてそろってなくてはいけません。
司法書士によっては、公証役場で認証を受けたり本人確認情報を作成して決済を続行させることもあります。その場合、支払う費用は当然増えることになります。

③差押え等の登記がされている
決済当日には司法書士は必ず登記情報の確認を行いますが、差押えの登記や競売の開始決定の登記がされている場合には決済を行うことができません。それを承知の上で購入するのであれば法的には可能ですが、通常はそれらの登記がされた原因を取り除いてトラブルを解決した上で売買を行うことになります。

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