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相続した不動産の相場調査の方法
 

相場調査で気をつけること

相続した不動産を売却するためには、その不動産がいくらくらいで売却できるのかを知る必要があります。

その売却価格を知るために、まずは相場調査をおこないますが、個人ではレインズのような業者専用の不動産流通サイトを閲覧することができませんので、それ以外の方法で調べるしかありません。(レインズを確認できれば、実際の類似物件の成約事例が確認できます)

不動産の価格調査は一体どのような方法で行えばいいのでしょうか。

4つの相場調査の方法

不動産の相場調査の方法としては次のようなものがあげられます。

評価証明書を取得する(または納税通知書を確認)

不動産の評価証明書というと、土地評価証明書、家屋評価証明書、固定資産評価証明書などがあげられます。固定資産評価証明書は皆さんにとっていちばん馴染みがあるものだと思います。これは自分の不動産(土地・建物)の評価額を証明する書類となります。 ここに記載されている評価額とは、総務大臣が定めた国定資産評価基準に基づき各市町村がつけた土地の価額となります。文字通り固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税などの税金の額を算定するためのもとにもなっています。土地や建物の売却をおこなう際の売却額を決める基準にもなります。

※評価証明書は公示地価のおよそ7割を目安に価格が定められています。 

公示地価を調べる

国土交通省が発表する毎年1月1日時点における全国の標準値の土地の価格です。固定資産税の評価目安や相続税の評価、土地の取引の目安などに用いられています。土地の価格を決めることは非常に難しいといわれています。売主と買主の言い値は当然異なってきますし、この世に全く同じ土地というものは存在しません。そのような中で指標になるといわれているものが公示地価ということです。

公示地価は、通常の取引において考えられる妥当な価格といわれています。

路線価を調べる

「路線価図」を参考に相場の価格を判断する方法です。路線価とは、相続税などを計算する際に地価を評価するために用いられます。道路に面した標準的な土地の平米単価が記されているものです。自分の土地が面している道路に記載された金額に土地の面積をかけると大まかな価格が計算できます。2つ以上の道路に面している土地や、特殊な形状をした土地などの場合は計算方法が異なります。

※路線価は公示地価のおよそ8割を目安に価格が定められています。

近隣の類似物件情報をネットで調べる

相続した不動産の近隣における類似物件情報をインターネットで調べることは、有効な相場調査のひとつといえるでしょう。近隣における募集価格はまさに市場価格となるでしょうから、現実的な価格となる可能性が高いです。その近隣の市場の中においても、最寄り駅、その駅からの距離、広さ、間取り、築年数、周辺環境、市場将来性などで価格は当然に変動してきます。

ただし、インターネットで掲載してあるのは、あくまでも「募集価格」であって「成約価格」ではないことに注意が必要です。実際は、募集価格よりも値引きした金額で成約することが一般的です。

ネットでの机上査定(簡易査定)とは

相続した不動産を売却するために売却価格を調べる方法として不動産業者へ査定を出す方法があります。査定の依頼をすれば不動産業者が相場調査をしてくれるため、売主の手間を省くことができます。不動産業者がおこなう査定の方法として最も簡単な簡易査定というものがあります。

簡易査定とは、近隣の取引事例や公示地価などを参考にして大まかな査定価格を算出する方法です。机上査定などとも呼ばれています。「簡易」といっているとおり、売主が不動産業者に訪問する必要はなくメールや電話などで売却したい不動産の情報(土地なのか建物なのか、戸建てなのかマンションなのか、面積、間取り、築年数など)を伝えるだけで完了となります。一度に複数の不動産業者へ査定を依頼する一括査定などがこれにあたります。一般的には数日、早い業者の場合には数時間で査定内容が分かるところもあります。しかし、実際の取引価格とは大きな乖離がある場合もありますので、あくまでも目安としての価格を知りたい場合に利用するのは問題ないかと思います。 

簡易査定とは異なり、実際に不動産業者が売却する土地や建物を確認にきて査定をおこなう訪問査定というものがあります。訪問査定では土地の状況、建物の状況、近隣の環境などを細かく見て査定の判断材料とします。なので、査定内容が分かるまでに期間は要しますが簡易査定より精度の高い売却価格を決めることが可能となります。

ただし、この査定はあくまでも不動産業者が行うものですから、完全に信用できるものではないことを頭に入れておく必要があります。

高い査定を出して媒介契約を取ろうとする業者も

簡易査定でも訪問査定でもそうですが、不動産業者は媒介契約を獲得するために、実際よりも高めの金額で査定を出してくる傾向にあります。
なぜなら、不動産業者は媒介契約を取れないとそもそも仲介手数料を取得することができませんので、なんとか媒介契約を取ろうと普通では売れそうにない高い金額での査定を出してしまうのです。

A社が2000万円の査定で、B社が2100万円の査定を出してきたら心理的にB社を選んでしまいます。しかし、実際にやることは、レインズやアットホーム・スーモ等のポータルサイトへ登録をして、反響を待つのが主になりますから、どこの業者へ依頼をしてもやることはそんな変わりません。査定が高いところを選んでしまいそうになりますが、前述したように、不動産業者は査定を高くして媒介契約を取ろうとする思惑がありますので、査定を完全に信じてしまうのは危険です。

不動産業者からのしつこい営業電話やメールが待っている

価格の査定が終わると、次は、不動産業者からの営業が始まります。1社ならともかく、複数の業者への一括査定を申し込んでしまうと、査定完了後には各社からものすごい数の営業電話やメールが待っています。

不動産業者も当然商売ですから、売上を上げるために必死に営業をかけてきます。時には、売れもしないような金額の査定をちらつかせ、媒介契約を取ろうとしてくる不動産業者も存在します。ですから、いきなり不動産業者へ査定を出すことはあまりオススメできません。
たとえ不動産の知識がない人でも、上記で説明した方法で相場調査をおこなえば、ある程度の相場を導き出すことは可能となります。
よって、まずは自分で調べたり信頼できる方に相談等をして、その後に不動産業者へ売却の相談に行くのが良い方法でしょう。

なお、「相続の基本」「不動産売却」「孤独死の相続」についてもっと詳しく知りたい方は、当サイト内の全ての記事を網羅したこちらをご覧ください。ご自身の知りたい情報がきっと見つかると思います。↓↓

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