不動産売買における手付金について

不動産の売買契約において、買主から売主に支払う手付金とは一体何か。

手付金は、冒頭で説明したとおり、買主が売主に支払う金銭ですが、売買代金とは違う性格を持ちます。

まず、売買代金とは不動産の取得に対する対価です。売主が不動産を譲渡する代わりに買主は不動産の価値に見あった対価を売主に支払います。これが売買代金です。

一方、手付金は売買契約の締結時に支払うもので、売主買主の安易な契約の解除を防止するためのものです。

＜現行民法５５７条＞買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。
 

＜新民法５５７条＞買主が売主に手付を交付したときは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。ただし、その相手方が契約の履行に着手したとき後は、この限りでない。

上記の条文を簡単に説明すると、売主は貰った手付金の倍の額を返還すると契約を解除でき、買主は支払った手付金を諦めれば契約を解除できます。

ただ、契約の相手方が契約の履行に着手した場合は、契約の解除はできなくなります。
買主で言えば、売買不動産への引っ越しの準備やハウスメーカーとの契約がこれにあたります（融資の申込は着手とはいえない）。売主の場合は、更地引渡しにおける解体の開始などです。

なぜ、履行着手後の手付解約が禁じられているかというと、当事者の一方が既に契約の履行完了に向けて進みだしているため、履行着手後の安易な解約を認めてしまうと、着手した側に損害を与えてしまうからです。

手付金の交付後、問題なく売買契約が進むと手付金は売買代金の支払いに充当されます。

簡単に説明すると、不動産の売買代金が１０００万円だとして、手付金を１００万円支払った場合に、売買契約が手付解約なく進むと、その１００万円は売買代金の一部としてみなされ、買主は９００万円を支払えば売買代金全額である１０００万円を支払ったことになります。

この手付金の売買代金への充当ですが、当然に売買代金に手付金が充当されるわけではありません。あくまで売買契約の規定に定めておく必要があり、定めなければ売買契約完了後に売主から買主に返還することになります（実務ではほとんどの契約で充当の規定があります）。

なお、手付金の支払い後に融資が通らず、買主の契約履行が出来なくケースがあります。このような場合に契約の手付によっては手付金が返還されない危険もあります。不動産の売買契約を確認する際は、手付金に関する規定の確認を怠らないようにすると良いです。

手付金の性格は、売買契約の安易な解除の防止にあります。
つまり、手付金が安ければ、解除の防止に役立ちませんし、あまり高額なのも当事者の負担になってしまいます。

このような理由から不動産の売買契約の手付金は売買代金の５～２０％とされています。
特に法律で決めれているわけではありませんが、これぐらいが当事者の契約への緊張感になる価格になるからです。

手付金についてパーセンテージで決めない場合には、実務上「５０万円」「１００万円」「３００万円」といったように、キリのいい数字にすることが一般的です。

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