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相続した戸建てを売却する注意点とは

相続した戸建てを売却したい

相続した戸建てを売却する場合の注意点について。

相続した不動産売却をする場合、大きく分けて「戸建て」か「マンション」の場合に分かれてきます。

当事務所が過去サポートしてきた事例でいうと、相続では戸建ての方が圧倒的に多いです。
当然、都市部に比べて地方の方が戸建てのケースが多いと思いますが、東京23区内にある当事務所でさえ、戸建ての方が多いわけですから、日本全国の相続ではやはり戸建ての方が多いものと思われます。

本ページでは、相続した戸建てを売却する場合に着目して解説をしていきたいと思います。

戸建て売却の方がマンションより経費も手間もかかる

相続した戸建てを売却する際の注意点としては、マンションを売却する時と比べて費用がかかることがあげられます。また、マンションと比べて戸建ては売却をするのが難しいとのイメージを持っている方が多数いるようですが、需要と供給がマッチさえすれば相続した戸建てでも売却することは可能です。ただしマンションの売却時とは異なり、戸建て特有の注意点というものがあります。戸建て特有の売却の際の注意点とは次のとおりです。

測量費用が発生する

相続した戸建てを売却する際には測量が必要となります。この測量の費用に関しては売主が負担をするのが一般的となっています。
法務局にある地積測量図をもとに、現地で境界を確認して面積を測ります。測量以外にも境界確定というものがあります。
境界確定とは、隣接する土地所有者とともに境界を確認して図面に署名捺印する作業となります。境界をはっきりさせるために境界杭という杭を埋め込みます。誰しもが一度は見たことがあるかと思います。

残置物撤去費用が高い

戸建てはマンションに比べると、利用できる延床面積が大きくなる傾向があります。また、マンションとは違い庭がありますので、残置物の量はマンションに住んでいる方よりも多いのが一般的です。
家の中だけでなく駐車場や駐輪場、物置などの残置物がある場合には、それらを全て撤去しなければなりません。もし大きな庭石があればその撤去費用も発生します。大きな庭木の撤去の問題もでてきます。
これらマンションには出てこないような残置物の撤去に関しても費用がかかります。

建物の解体費用が発生する

建物解体後、更地にしてから売却する場合には建物解体費用が発生します。
木造なのか鉄骨なのか、どのくらいの坪数なのか、何階建てなのか、近隣環境はどうなのかなどの要件によって解体費用は変わってきますが、首都圏の一般的な戸建ての場合には、約100~300万円ほどは想定した方がいいでしょう。
建物の敷地にトラックが横付けできなかったり、作業に手間がかかるような要素がある場合にはこれ以上かかる場合もありますので、事前の見積りは必要になります。

契約によっては分筆登記が必要

分筆登記を伴う際には登記費用がかかります。分筆登記の費用は、隣地との境界確定が完了しているかどうかで変わってきます。
既に境界確定が完了している場合には、分筆登記費用と現況測量費用のみとなります。境界確定が完了してない場合には、さらに境界確定の費用が加算されます。

以上のように測量や建物の解体などの戸建て特有の事情を含めると、相続した戸建てを売却するには3ヶ月~1年前後はかかるといわれています。
条件によってはもっと早く売却することも出来ますし、条件が悪い場合にはさらに期間を要す場合もあります。

戸建て売却の場合には隣地の協力が必要不可欠です

相続した戸建てを売却する際には隣地との境界確定が必要と説明しましたが、境界確定の際には隣地所有者の協力が必要不可欠となりますので、戸建てを売却する際には隣地所有者へ「境界立会」をお願いします。(通常は測量士がお願いに伺う。)

境界確定を行う理由は、相続した戸建てを売却したい相続人と隣地所有者が境界を確認しあうためです。
隣接し合う土地と土地の間において、境界線(筆界点と筆界点を結んだ線)を隣接地の所有者同士が確認し合うことによって正確な測量をおこなうことができ、お互いの利益にも繋がります。境界立会において境界が確認された場合には、それを書面として残すことでトラブルを未然に防止することにもなります。

境界は1つの土地の所有者のものというだけではなく、隣接している土地の所有者にとっても同じ境界となりますので、境界を確定させる際には、隣接所有者の境界立会が必ず必要になるというわけです。
ですから、 測量の際に隣地所有者が境界確定に協力(境界立会)をしてくれないと非常に厄介なことになってしまいます。

もし、隣地所有者が協力をしてくれない場合には境界確定ができません。境界確定ができないと実測面積も確定させることができません。
法務局に供えられている登記簿謄本には土地の面積が記載されてはいますが、実際の面積とは異なる場合があります。現在はより正確なデータを求めるため売却前に測量をして境界を定める実測売買という手法が取られています。実測売買ができない場合には、「公簿売買」という方法で売却をすることになります。 

公簿売買とは、あらかじめ土地の売買価格を総額で決めておき、登記簿の面積と実際の面積が異なる場合でも売買価格の増減はしないとするものです。(一昔前までは公簿売買が主流でしたが、登記簿謄本の面積と実測面積の違いによりトラブルが多発したため、現在では実測売買が主流となっています。)

山林や敷地面積が膨大な物件などの場合には測量費用も非常に大きな金額となるため、公簿売買で取引をおこなうことが多いです。登記簿面積と実測面積が異なる場合でも売買価格は変動しないため、例えば、実測面積の方が大きい場合には、本来の価格よりも安い価格で売却せざるをえないこともあります。そのため、相続した戸建てを売却する場合には公簿売買ではなく実測売買で取引をおこなった方が、高い価格で売却できる可能性が出てきます。

よって、戸建てを売却する際には、隣地所有者の協力(境界立会)が必要になるというわけです。 

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