３つの媒介契約の比較
 

一般媒介契約の特徴としては、複数の不動産業者に同時に仲介を依頼することができるということです。例えば、売主が自分で探してきた相手方と不動産業者を通すことなく売買契約を結ぶことができます。ただし、仲介を依頼した不動産業者の中から最終的に1社を決めて、取引を進めていくことになります。

一般媒介契約には明示型と非明示型があります。明示型とは、複数の不動産業者への同時依頼を契約で認め、仲介を依頼した不動産業者には他にどこの不動産業者へ仲介を依頼しているかを通知する必要があります。一方、非明示型は、他の不動産業者に同時に仲介を依頼しているのかを通知する必要がありません。

専任媒介契約は、一般媒介契約とは違い、他の不動産業者に同時に仲介を依頼することはできません。ただし、売主が自分で探してきた相手方と不動産業者を通すことなく売買契約をすることは可能です。専任媒介契約は一般媒介契約と比べると拘束力が強い契約のため、いくつかのルールがあります。

・契約の有効期間
専任媒介契約の有効期間は3ヶ月以内となっています。もし3ヶ月を超える契約を締結した場合でも有効期限は3ヶ月とみなされます。更新の場合も3ヶ月となります。

《宅地建物取引業法34条の2第3項・4項》
「依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することを禁ずる媒介契約の有効期間は、3月を超えることができない。これより長い期間を定めたときは、その期間は、3月とする。前項の有効期間は、依頼者の申出により、更新することができる。ただし、更新の時から3月を超えることができない。」 

・レインズ（指定流通機構）への登録
専任媒介契約を締結した不動産業者は、媒介契約の締結日から7日以内に、仲介依頼を受けた物件の情報をレインズへ登録しなければなりません。この制度は、物件の情報を多くの不動産業者に提供することで、最適な買主を探すことにあります。そして、専任媒介契約を締結した不動産業者が、自社の購入希望顧客との取引を優先し情報を抱え込む等の不適切行為を防止する役割にもなっています。
（レインズとは、宅地建物取引業法に基づき国土交通大臣が指定した不動産流通機構のことです。主に不動産情報の交換業務などをおこなっています。）

《宅地建物取引業法34条の2第5項》
「宅地建物取引業者は、専任媒介契約を締結したときは、契約の相手方を探索するため、国土交通省令で定める期間内に、当該専任媒介契約の目的物である宅地又は建物につき、所在、規模、形質、売買すべき価額その他国土交通省令で定める事項を、国土交通省令で定めるところにより、国土交通大臣が指定するもの（指定流通機構）に登録しなければならない。」

・業務進捗の報告
仲介業務の進捗状況を依頼者へ報告する義務が課せられています。その頻度は、専任媒介契約の場合2週間に1回以上と定められています。当然、それよりも多い頻度で報告をすることは問題ありません。

《宅地建物取引業法34条の2第9項》
「専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、前項に定めるもののほか、依頼者に対し、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を2週間に1回以上（依頼者が当該宅地建物取引業者が探索した相手方以外の者と売買又は交換の契約を締結することができない旨の特約を含む専任媒介契約にあっては、1週間に1回以上）報告しなければならない。」

専属専任媒介契約は、専任媒介契約をさらに強化した媒介契約となります。専任媒介契約では認められていた売主が自分で相手方を探してきて売買契約を結ぶことは、専属専任媒介契約では認められていません。3つの媒介契約の中では最も拘束力の強い契約とはなりますが、不動産業者が一番営業に注力を注いでくれる媒介契約となるのは間違いないでしょう。

・契約の有効期間
専任媒介契約と同じ3ヶ月以内となっています。更新も3か月以内です。

・レインズ（指定流通機構）への登録
専属専任媒介契約の場合、媒介契約締結日から5日以内の登録が義務付けられています。

・業務進捗の報告
専属専任媒介契約の場合、1週間に1回以上の進捗報告が義務付けられています。