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借地権とは
（賃借権と地上権の違い）
借地ってよく聞くけどどんな権利なの？
借地権とは、簡単に説明すると「土地を借りる権利」のことです。土地を借りる権利とは、借りた土地上に賃借人名義の建物を建てることを目的として設定される権利です。
ただ単に土地を借りているだけでは借地権が成立するわけではありません。借地権の定義は借地借家法で規定されています。
《借地借家法2条1号》
この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。
1.借地権 建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。
借地権の条文の意味合い
「建物の所有を目的」とは、文字通り、建物を建てる目的で土地を借りることです。物置や駐車場などを作るために土地を借りても借地権は成立しません。
「地上権又は土地の賃借権」とは、借地権という呼び方は総称になりますので、具体的には地上権または土地賃借権ということになります。地上権とは、他人の土地において工作物を所有するためにその土地を使用する権利のことです。土地賃借権とは、賃貸借契約に基づいて土地を賃借する権利のことです。地上権と土地賃借権は一見似ていますが、権利の強さなどで違いがあります。（後ほど説明します。）
借地権の種類
借地権の中にはいくつかの種類が存在します。その種類とその特徴、地主視点のメリットと思われる点、デメリットと思われる点をあげてみました。
普通借地権
存続期間を30年以上として、更新をすることで半永久的に土地を借りることができる借地権。契約満了後、原則、借地人が希望をすれば更新をすることが可能です。特徴としては、存続期間は30年以上（期間を定めない場合は30年）、契約更新あり（最初の更新後は20年、その後10年。合意によりさらに長い期間を定めることも可能。）、建物の用途は限定なし、契約満了後の建物の扱いは借地人が地主へ建物の買取を請求できます。
◆メリットと思われる点
・存続期間が長いため、長期間の安定収入が見込める
◆デメリットと思われる点
・正当な事由がなければ、更新を拒否することができない
・契約満了後、建物を買取らなければならない
一般定期借地権
存続期間を50年以上に設定し期間が満了したら権利消滅する借地権。存続期間が50年以上と長いため、将来長期的に土地を使う予定がない所有者がデベロッパーに貸して、分譲マンションなどを建てるケースに用いられます。特徴としては、存続期間は50年以上、契約更新なし、建物の用途は限定なし、契約満了後の建物の扱いは借地人が更地にして返還。
◆メリットと思われる点
・契約更新がないため、期間満了後は土地が戻ってくる
・存続期間が長いため、長期間の安定収入が見込める
・相続税の節税効果がある
・借地人が住居用建物を建てた場合、固定資産税が軽減される
◆デメリットと思われる点
・契約期間が長期のため、短期～中期での土地活用を考えている場合には不向き
事業用借地権
専ら事業の用に供する建物所有を目的とする借地権。存続期間は10年以上50年未満。幹線道路などの交通量が多い道路に面している土地（ロードサイド）を店舗や工場などを建てるために利用することが多いです。特徴としては、存続期間が10年以上（50年未満）、契約更新なし、建物の用途は事業用物件、契約満了後の建物の扱いとして借地人から地主への建物買取請求はできないとされています。
◆メリットと思われる点
・住居用物件より高い地代を設定できることが多い
・短期的な土地活用に向いている
◆デメリットと思われる点
・建物用途が事業用に限られているため、利用者が限定される
建物譲渡特約付借地権
存続期間30年以上で期間満了後は地主が借地人から建物を買取ることで権利消滅する借地権。借地人がアパートやマンション、オフィスなどを建てて賃貸経営をおこない、期間満了後、地主が建物を買取り、継続して賃貸経営をおこなっていく場合などで用いられます。特徴としては、存続期間30年以上、契約更新なし、建物の用途は限定なし、契約満了後の建物の扱いは借地人は建物付で土地を返還する。
◆メリットと思われる点
・存続期間が長いため、長期間の安定収入が見込める
・期間満了後、地主は建物を買取り、継続して家賃収入を得られる
・一般定期借地権と比べ短期間で契約を終了できるため、中期的な土地活用に向いている
◆デメリットと思われる点
・借地権を消滅させるためには、地主が建物を買取らなければならない
賃借権と地上権の違い
賃借権と地上権とは、借地権の種類を表しています。共に、建物所有を目的とした借地権ですが、権利としての「強さ」に違いがあります。賃借権の場合、地主の承諾を得た上で土地を間接的に支配できる権利です。地上権は、地主の承諾を得なくても土地を支配することができる権利です。そのため、地上権の方が賃借権よりも強力な権利となります。具体的な違いとしては次のとおりです。
◆存続期間
・賃借権の場合：契約期間は20年。更新は可能
・地上権の場合：契約期間は半永久的
◆地代
・賃借権の場合：地代支払いあり
・地上権の場合：地代を支払わない契約も可能
◆譲渡
・賃借権の場合：地主の許可が必要
・地上権の場合：地主の許可は不必要
◆登記
・賃借権の場合：地主に登記の協力義務なし
・地上権の場合：地主に登記の協力義務あり
上記のとおり、賃借権と地上権は権利の強さがかなり違ってきます。地上権の場合、地主にとっては不利な面が多すぎます。そのため実務においては、ほとんどの場合が賃借権が採用されています。
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