土地の分筆登記と合筆登記について

複数の土地を、１つの土地にしてしまうことを合筆といいます。合筆は必要書類を準備し、土地を管轄する法務局に申請することによって手続きを進めることができ、合筆の登記を行うと、複数あった土地（それぞれ地番があった）は１つの土地となり、地番も統合されます。

例えば、○○三丁目１番１、○○三丁目１番２、○○三丁目２番１の土地で合筆した場合は、１つの土地となり○○三丁目１番１の土地となります。そして合筆された後の○○三丁目１番１の土地は、１番２、２番１の土地を含んだ１つの土地となります。

土地を合筆することにより、形状や面積については合筆前後で変更なく、１つの土地にまとめることができます。

ただ、土地を合筆する場合は、何でも土地を合筆することができるのではなく、一定の要件を満たす必要があります。

①合筆する土地が隣接していること
当然といえば当然ですが、土地が隣接していない場合は合筆できません。例えば土地Ａ、土地Ｃを合筆する場合に間に土地Ｂがある場合は、Ａ、Ｃの一部でも良いので土地が接続している必要があります。仮に接続してない場合はＢの土地を含めない限り合筆はできません。

②土地の地目が同一であること
地目とは、土地の内容であり登記事項証明書で確認できます。住居を建てるための土地なら大抵は宅地、農地であれば地目は田や畑になっています。土地Ａの地目が宅地で、土地Ｂが田のような場合には合筆はできません。

③町名、丁目等が一致していること
例えば、三丁目１番１と合筆できるのは、三丁目の土地に限られ、二丁目１番１と三丁目１番１のような丁目が違う土地の合筆はできません。

④所有者が同一であること
土地の所有者が違う土地を合筆した場合は、どちらが土地の所有者か分からなくなるので、所有者が同一でない限り合筆はできません。

⑤共有の場合は所有者の持分が同一であること
Ａ、Ｂ共有の２つの土地があった場合に、その２つの土地を合筆する場合は、Ａ、Ｂの土地の持分割合が、合筆する全ての土地で同じである必要があります。これは④の理由と同じで、持分割合が土地ごとに違う場合に、合筆してしまうと合筆後の土地の割合が分からなくなるからです。

⑥登記がされている土地であること
合筆する土地の１つでも登記がされていない場合は、合筆はできません。必ず登記がされている土地である必要があります。

⑦抵当権等が設定されていないこと
これも④、⑤の理由と似ており、抵当権などの土地に対する何らかの権利の登記がされている場合に合筆はしてしまうと、合筆後の土地に対してどこまで権利が反映されるかが曖昧になるからです。

以上が、合筆の要件となります。

土地を合わせる合筆がある以上、土地をわける登記をもあります。これを土地の分筆といいます。

ここまで、複数の土地を１つにする合筆について説明してきましたが、合筆とは逆に１つの土地を複数に分ける分筆という手続きもあります。

例えば、自己が所有する土地の一部を売りたいような場合に、分筆せずに売却する方法となると共有関係になる以外に方法がありません。１つの土地を２人以上で所有するわけですから、共有は避けられません。不動産の共有での所有はデメリットが非常に大きいので、土地の一部を売却したい場合は、土地を２つに分筆（わける）する必要があります。○○三丁目１番１の土地を○○三丁目１番１と○○三丁目１番２の２つに分ける手続きが分筆です。

このように分筆すれば、所有者は○○三丁目１番２の土地のみ売却すれば、共有関係になることなく土地の一部を売却することができます。

分筆をする場合に合筆のような要件はあるのか。実は分筆には特に要件はありません（測量不可能な程小さな土地の分筆はできない）。

しかし、分筆する場合は、合筆と違い測量や境界の確定が必要になりますので、合筆程簡易に進めることはできず、土地家屋調査士への依頼が基本となります。

土地の一部を他者に売却したい場合に分筆を行いますが、土地の面積が広大で、そのままでは、買取先が見つからないような場合も細かく分筆することで買取先が見つかることがあります。

ただ、分筆にはデメリットも当然あるため、注意が必要です。

分筆することによる大きなデメリットは、分筆によって規制を受ける可能性があることです。不動産には、建築基準法等建物を建てる上で多くの規制がかかります。

様々な規制の中で、建ぺい率や容積率など土地の面積をもとに計算されるものがあり、分筆を行うと当然面積が減少するため、それにより規制の内容が変わる場合があります。

分筆を行う前に、それら規制をチェックしておかないと、分筆後に家が建てられないという事態になりかねないので、注意が必要です。

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