相続した空き家３０００万円控除を使って売却し換価分割

　今回のご相談は、被相続人が生前ずっと住んでいた不動産の相続手続から売却までのご依頼でした。
対象不動産は、被相続人が土地を購入し、建物を建てたわけではなく被相続人の夫の父親、つまり今回の相続人の祖父が土地を取得し、建物を建てたものでした。そのため、建物は非常に古く、仮にその土地に住む場合は、建物を解体し、建て直す必要がありました。 しかし、相続人の中で不動産を相続し、住んでいく方針の相続人はおらず、相続人全員が売却して売却代金を分割したいとのご希望でした。その売却にあたり次で説明する問題点があり、弊社にいらっしゃいました。

　今回問題となる点が、不動産を売却した際に支払う可能性のある譲渡所得税です。
譲渡所得税とは、不動産を購入した際より高い金額で売却した場合に、その利益分（譲渡益）に課税される税金で、今回のケースでは譲渡益に約２０％の所得税が課税されることになります。
この譲渡所得税を計算する上で、まずいくら譲渡益が出たかを計算する必要があります。その計算に必要となるのが、売却する不動産を購入した際の契約書になります。例えば、不動産を１０００万円で売却する場合に、その不動産を５００万円で購入していた場合は、５００万円の譲渡益が発生しているので５００万円に譲渡所得税が課税されます（建物の場合は減価償却も考慮）。この５００万円で不動産を購入したこと証するために購入した際の契約書が必要です。
　そして今回の相続の不動産売却についても相続人は所有者の地位を引き継ぐので、譲渡所得税の申告をする際に、契約書で譲渡益をしなければなりません。しかし、購入したのは相続人の祖父であり、契約書を見つけることが出来ませんでした。そして、仮に契約書が見つかったとしても昭和の初めに購入した土地であり、現在とはその価値に違いがありすぎるので、このままだと相当な譲渡益がでてしまう可能性がありました。なお、契約書がなく購入した金額が証明できない場合は、売却代金の５％が購入した金額だとされてしまいます。

　相続人が弊社にご相談にいらっしゃる前から、相続人は譲渡所得税について調べていて、このままでは高額な所得税が掛かってしまうこと、また空き家の３０００万円控除という制度については知っていました。なお、弊社は税理士事務所ではないため、空き家の３０００万円控除の要件を簡単に説明し、提携する税理士事務所に譲渡所得税が可能な限り発生しないよう依頼しました。
空き家の３０００万円控除とは、相続人が空き家を相続した場合に一定の要件を満たせば、譲渡所得税が３０００万円控除される制度です。要件は簡単に説明すると下記の通りです。（変更等の可能性もありますので、国税庁のホームページで確認してください）

・昭和５６年５月３１日以前に建てられた戸建て住宅
・被相続人が１人で暮らしていた
・相続開始後、誰かが住んだり、貸したり、事業に使用していない
・相続発生から３年以内の年に売却している
・建物を解体する又は、新耐震基準を満たすように改修している
・売却価格が１億円以下

以上となります。今回の相続で上記の制度が利用できると税理士事務所から回答があり、その要件を満たすために、弊社の提携解体業者に建物を解体してもらい、その解体費用は売却代金から差し引く形で相続から、売却まで進めていきました。

　結果的に売却価格がかなり高額になったため、譲渡所得税を全額なくすことは出来ませんでしたが、かなり譲渡所得税を安く済ませる事が出来ました。上記のように控除を受けるには、建物の解体が必要で、不動産の相続手続きから、税についての検討、建物の解体、売却先の調査など、スムーズに進める必要があります。弊社ではこれら手続きを全てノンストップで行うことができ、１つ１つ相続人が個別に回っていくより、スピーディで正確に進んでいきます。

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