事故物件の３類型（心理的瑕疵・物理的瑕疵・法律的瑕疵）

　まず不動産の価格はどう決まるのでしょうか。
不動産（特に土地）は、食品や製品のように価格を決めることが難しい財産と言えます。不動産は似ているものはあっても、全く同じものがないからです。

不動産の価格を決める主な要因は、その土地の場所が「人の住むための需要」がある地域かどうかです。
高速道路予定地、新幹線予定地、近隣に大きな施設が誘致されるような例外的な要因を除けば、その地域の評価が高い（人気）かどうかで決まります。
その地域が人気エリアかどうかは、「買い物が便利」「治安が良い」「景観が綺麗」「ブランド力」など、様々な要因が絡んできますが、やはり住みよい街かどうかが人気を上げる要素になるはずです。

その地域の人気が上がれば、土地の価格、マンションの価格はグングン上がっていきます。
同じ土地の大きさでも銀座の土地と田舎の土地の値段は全く違いますので、不動産の価値を大きく決めるのは土地の評価で決まってしまうと言っても過言ではないと思います。

このように不動産の価格を決める要因は、他の財産と同じで人気＝需要で決まります。
しかし、人気とは無関係に価格をさげてしまう要因が３つあります。

　人気とは無関係に価格を下げてしまう要因とは何か。
不動産の価格を下げてしまう３つの要因、それは不動産の瑕疵です。

瑕疵とは、その物に本来備わっている機能、性質、品質、状態が備わっていないことです。
つまり、本来備わっていなければならない機能、性質、品質、状態が備わっていない土地、建物については、価格が下がります。もっと噛み砕いて言ってしまえば、不動産を購入する上で買主が嫌だなと思うことが瑕疵です。

不動産の瑕疵と言われるものには３種類あり、「物理的瑕疵」、「法律的瑕疵」、「心理的瑕疵」です。この３つの瑕疵については、その内容によっては不動産の価格を大きくさげてしまう可能性があります。

以下で、３つの瑕疵について詳しく解説をしていきます。

　心理的瑕疵の中で数が多いのは孤独死です。
孤独死については、病院、施設等ではなく、自宅又は賃貸の部屋で亡くなっていますので、当然その不動産は購入を躊躇う不動産となります。
また、孤独死ということですので、当然早期に発見される可能性は低いですので、死後時間の経過した分だけ不動産に対する買主の嫌悪感は大きくなります。
≫病死の孤独死は事故物件に該当するか

また、孤独死のような発見までに時間を要してしまう可能性の高いものについては、買主の心理的影響だけでなく、建物自体に対する物質的影響も大きくなります。
人は亡くなると、すぐに火葬を行い腐敗を防ぎますが、孤独死の場合は発見されず、長時間放置され遺体の腐敗により建物に大きなダメージとなります。
大きなダメージを受けた建物については、それを修繕、修復してからでないと売却することが出来なくなることも考えられます。
不動産を相続した相続人、不動産を貸していたオーナーからすると、価格が下がった上に、更に建物を住めるように直す費用まで掛かってしまいます。

　「物理的瑕疵」はその不動産自体を調査すればある程度発見することが可能です。通常不動産の売買には不動産仲介業者が調査を行いますのでその際に瑕疵は発見されます。「法律的瑕疵」についても役所等で調査を行えば、法律の規制内容、建築確認等の有無は確認できます。

「心理的瑕疵」については、買主は売主がその事実を開示してくれない限り、瑕疵に気付くことは難しい場合があります。近隣に墓地がある、反社会的勢力の事務所があるなど自ら調査してわかる可能性があるものであればまだ良いですが、自殺のような買主からすると分かりにくい事情に関しては売主からその情報を開示してもらわないと、知ることができません。
これは孤独死も同じと言えます。
孤独死は家族にしかわからないことも多く、また告知義務に該当しないことがあるため買主が知るには売主である家族から聞く以外ない場合が多いです。

そのような事から、人が亡くなっている不動産については売却する際には買主に、貸し出しをする際には借主に告知する必要があります。
これに違反した場合は、損害賠償を請求される可能性が生じます。

　事故物件の３類型について簡単に解説してきました。

事故物件と聞くとどうしても「人が亡くなっている物件」という印象を持たれてしまいますが、実際には法律や物件的に瑕疵がある場合も事故物件に該当することがわかっていただけたかと思います。

特に心理的瑕疵では、不動産を相続した相続人からすると、建物内で何らかの理由で亡くなっていると経済的に精神的にも大きな負担となります。
不動産の売却に与える影響がとても多く、また心理的のものであるため対策の打ちようがありません。

もし事故物件を売却処分しようと考えているなら、それぞれの瑕疵について理解をして、売却方針を決められることをお勧めいたします。

次の記事では、事故物件の中で心理的瑕疵のある物件を中心に解説していきます。

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