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事故物件は売値が下がる
事故物件の価値とは
事故物件に該当することになってしまった不動産を売却する場合に、どうしても避けることができないことがあります。
それは、事故によって不動産の価値が落ちて、売値が下がってしまうことです。
事故の事実によってどの程度、不動産の価値が落ちてしまうのか。下落幅を抑える方法はないのか。
ここでは、事故物件で売値が下がってしまう原因などを解説していきたいと思います。
事故物件の売値が下がってしまう理由は３つ
（１）心理的に購入意思を無くす
人によって感じ方が異なりますが、「そこで人が亡くなった物件」と聞けば、誰だって気持ち的に購入する気持ちを無くしてしまうのではないでしょうか。
家を買うのは、賃貸で借りるのとワケが違います。何か理由がない限り、基本的にはそこに一生住み続けるのですから、事故物件の購入を心理的に躊躇うのは仕方がないことです。
となれば、「事故物件であることを知っていても買ってもいい」と思えるような何かが必要となります。
それは「相場より安い」これだと思います。近隣の類似物件に比べて、売値が安ければ事故の事実を妥協して購入してくれる方が現れるかもしれません。≫事故物件を購入するのはどんな人？
（２）融資が通りにくい
これは盲点かもしれませんが、事故物件に該当することになってしまった不動産は担保価値が落ちますので、事故物件は買主の融資が通りにくいです。
ほとんどの方が、物件購入時に住宅ローンを組むと思います。しかし、事故物件の場合には、買主が融資を受ける段階でつまずいてしまうことがあります。
なぜなら、「事故物件＝心理的瑕疵物件」だからです。
心理的であるにせよ、瑕疵（欠陥）がある物件に違いありません。物件そのものに瑕疵がある以上は、銀行の融資判断に影響を及ぼしてしまうことは致し方ないと思います。≫事故物件の３類型
買主の融資が通りにくくなるということは、購入できる層も狭くなりますので、なかなか買い手を見つけることができずに結果として売値が下げて販売しなければいけなくなることになります。
なお、銀行に事故の事実を告げずに融資を受けるのは、刑法上の詐欺行為になりますので犯罪になるようなことは絶対にやめておくべきです。
（３）類似物件と比較検討される
不動産を購入しようとされる方の多くは、買うエリアを絞ってから物件を探し始めます。
エリアを絞った後は、その地域で売りに出ている物件をインターネットで調べつくして比較検討をしていく、といった流れを辿るのが一般的だと思います。
しかし、その中で「告知事項あり」と備考欄に記載された物件を見かけたとしたら、誰でも避けてしまうのが通常だと思います。また、もし告知事項ありの記載がなかったとしても、問合せの段階で事故物件のことを知れば避けられてしまうのは間違いないと思います。
≫事故物件の告知義務
ネットの普及によって、売り物件の情報が個人でも広く知ることができるようになりました。購入希望者たちは相当の時間と労力をかけて類似物件を比較しながら、自分たちのマイホームを探しています。
事故物件の事実は、確実に比較材料にされてしまいますから、それ相応に価格を下げなければ買い手を見つけることができないと思います。
売値を下げないための対応策は？
事故物件はその家の瑕疵ですから、売値が下がってしまうことは避けられません。
では、その売値をなるべく下げないような対応策はないのでしょうか？
当事務所では、何度も事故物件の売却を手掛けていて、売値の下落をなるべく抑えて売却が成功したケースを見てきていますので、事故物件の売却方法については誰よりも熟知している自負があります。
そんな当事務所から売値を下げない対応策を伝授するなら
『事故物件をなるべく綺麗にしてから売る』
これが最も有効な対応策であることは間違いありません。
具体的にいえば、事故物件であることを忘れてしまうくらいのリノベーションをする方法です。
水回りは全て取り換えて、壁紙は勿論、状況によっては床まで張り替えてしまうのもいいと思います。特に事故が発生した部屋については、ガラっと雰囲気を変えてしまいましょう。間取り変更をして、事故該当箇所をわからなくしてしまうのもいい方法だと思います。
数百万円単位のリフォーム費用がかかってしまいますが、売値がそれ以上に上がれば問題ないわけです。
事故物件をなるべく高く売るためには、費用をかけて綺麗にしてから売却をするのがポイントです。
≫事故物件をリフォームして売る
現実的には事故物件にお金をかける人は少ない
お金をかけてリノベしてから売りに出した方が高値で売却できるということはお伝えしたとおりですが、実際に事故物件を売却処分している人達はどのようにしてきているのでしょうか。
当事務所が過去に手掛けた事故物件の売却実務では、ほとんどの方が現況のまま処分しています。
≫事故物件を現況のまま売る
たしかに家を綺麗にしてから売りに出した方が最終的に売却益を多く残すことができるはずです。しかし、当事務所に依頼されている大半のお客様がリフォームなどしません。理由については以下のとおりです。
遺産分割で早く処分したいため
事故物件が人気エリアなら価値が下がりにくい
あと、もう一つお伝えしておくことがあるとするなら、事故物件を売る地域によって売値の下落幅が変わるということです。
事故物件であることがわかっていても、その地域の土地がほしい、そこにあるマンションがほしいと他の人が考えるような人気エリアであれば、購入希望者も沢山いるはずですから不動産価値の下落幅を抑えることができます。
対して、事故物件の場所が田舎や地方である場合には、そもそも物件数が余ってしまっています。空き家も多くありますから、当たり前の話ですが、あえて事故物件を買おうと考える人がいないのです。
事故物件がどういったエリアにあるのか、近隣の不動産流通を調べてから売却の方針を決めていった方がいいと思います。
≫相続した事故物件売却の流れ
まとめ
事故物件の売値が下がってしまうことは致し方ない事実です。もしこれから事故物件を売ろうと考えているなら、売値に影響を及ぼすことを予め認識をしたうえで売却処分に移るようにしましょう。
中には価格が下がってしまうことに納得ができず、相場と同様の価格帯で売りに出そうとされる方がおります。そのような場合、なかなか事故物件の買い手を見つけることができず、ずっとその物件を抱えたままになってしまうはずです。
事故物件が売れないと、放置された空き家となってしまい余計に売却が困難になってしまうことがあります。
当事務所では相続（遺産分割）から事故物件の売却サポートまで一括してお受けしています。
ご相談いただければ、その事故物件の状況（エリア・築年数・事故内容）にあった売却の方法論をご提案させていただきますので、まずはお客様がアクセスしやすいオフィスまでお問合せください！
事故物件は、きちんと告知をしたうえで売却すれば裁判等になることもないのですが、中には裁判沙汰になってしまうケースがあります。
次の記事では、事故物件を売却した場合の裁判例をいくつか挙げてみたいと思います。これから事故物件を売り切りたいと考えている方にはきっと参考になるはずですので、是非ご覧下さい。
なお、「相続の基本」「不動産売却」「孤独死の相続」についてもっと詳しく知りたい方は、当サイト内の全ての記事を網羅したこちらをご覧ください。ご自身の知りたい情報がきっと見つかると思います。↓↓
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