相続した事故物件を売却する流れ

　相続する不動産といえば、典型的なものは自分の親から相続した実家です。

同居している子供がいれば、その子が実家を相続するケースが多いかと思いますし、仮に親が亡くなったことで誰も住まなくなった実家であっても、子のうちの誰かがその家をリフォームをしたり、新しく建て替えてその土地に住むこともあるでしょう。

しかし、事故物件が発生した家の場合はそう簡単な話ではありません。
当事務所がこれまでに対応してきた事故物件の事案を考えると、ほとんどの相続人が自分達で住むことを考えず、売却処分をしようと考えます。

本ページでは、事故物件に該当することになった不動産を相続してしまった方々のために、相続してから売却するまでの流れについて解説をしていきたいと思います。

　そもそも事故物件を相続するべきか、最初の段階で検討をしてください。
被相続人に借金や税金滞納などがあれば、まずは債務を洗い出します。そして、事故物件が売却可能かを調べた後に
「相続債務＜事故物件の売値＋相続預貯金」となるのであれば、相続されたらいいと思います。
≫孤独死での相続放棄の選択
もし預貯金と事故物件の売値を足した金額が相続債務を下回りそうなら、相続放棄を考えます。
なお、当事務所にご相談いただけましたら、事故物件の取り扱いに慣れた不動産業者に査定をしていただきますので、ご自身で事故物件の価値を調べる必要はありません。

※注意点
　相続と相続放棄のどちらを選択すべきか決めかねている段階では、基本的に遺品整理はしない方がいいです。遺品整理をしてしまうと、相続放棄ができなくなってしまう可能性があるからです。
ただし、あまりにも臭気が漂って近隣の方から苦情が来ているような場合には慎重に特殊清掃を行うかを検討されてください。≫孤独死の後始末（特殊清掃）

　次は、事故物件の売り方を決めていきますが、このステップが最も重要な部分となりますので、絶対に素人判断で進めていくようなことはしないでください。
こちらから、方針決定についてもアドバイスをさせていただきますので、当事務所の専門家の意見を聞きながらお客様の方で売り方について最終判断をしていただくことになりま　す。

　まず、事故物件を個人と不動産業者のどちらに向けて売りに出すのかを検討します。
≫事故物件でも売れるか

もし個人に売るのであれば、どの程度のリフォームをするのか。どれくらいお金をかけるか。そもそも個人の買主をターゲットにしたとしても事故物件の状況によっては買い手を見つけることができないことも十分にありえます。そうなれば、リフォーム費用が無駄になってしまいますから、個々の事故状況や物件価値に合わせながら、売り方を考えなければいけません。
≫事故物件をリフォームして売る

業者に売るのであれば、事故物件の取り扱いに慣れた業者を探すことになりますが、どの程度まで売値の下落を許容するのか、これも重要な検討事項になります（あまりに高値の希望を出すとどの業者にも相手にされなくなる）。
≫不動産業者にも敬遠される事故物件
この点についても、物件の状況をお聞きしてからアドバイスをさせていただきます。

事故物件の売却を成功させるためには、最初の売却方針の決定が最も重要な局面ですから、十分に検討を重ねてから進んでいく道を決めてから、歩き出すようにしましょう。

　事故物件を含めて、相続人全員で遺産の分け方について協議を行います。

預貯金や事故物件の評価などわからない部分も出てくるかと思います。当事務所は相続手続きも一括して対応しますので、遺産分割協議の内容についてもアドバイスをさせていただきます。

事故物件の売却処分を行う場合には、「換価分割」という方法でお金にしてから分け合うことになります。
　相続人が複数人いる場合には、名義変更を一旦相続人のうちの誰かに集約してから、換価したお金を分けるという方法を当事務所からご提案させていただくことがあります。この方法を使えば、売主が一人だけになりますので、格段に売却手続き上の手間を減らすことができます。
ただし、この方法を使わない方がいいこともありますから、当事務所に一度ご相談をしていただいた方がよろしいかと思います。
いずれにせよ、換価分割の内容は遺産分割協議書の中に盛り込む必要がありますから、相続手続きの段階から当事務所が関与した方がいいのは間違いありません（協議書の内容を間違えて贈与税が発生してしまうことがあります）。
≫換価分割で発生する税金

　事故物件の状態（築年数や事故発生の状況など）を見ながら、ステップ２で検討した売却方針に従って、買い手を探していきます。

買い手がすぐ見つかればいいですが、１年が経ってもなかなか購入の意思を示してくれる方が現れないまま、ということも珍しくありません。

　不動産業者に買っていただく場合は、比較的に早く買い手を見つけることができますが、事故物件の状況を説明して十分に理解してもらったうえで買っていただく必要があります。
売値が下がることは致し方ないことだと考えて、条件を詰めていきます。
≫事故物件は売値が下がる

なお、当事務所にご依頼いただければ、事故物件を買ってもらえる不動産業者をご紹介することが可能です。

　買い手が決まれば、売買契約を締結して引渡しに向けて進めるのみです。
売主と買主の双方が売買契約の内容に従った履行を行い、引渡しに備えます。
事故物件を売却する売主（相続人）とすれば、自宅内の遺品整理・建物取壊し・測量などを履行することになります。
≫事故物件を現況のまま売る方法

なお、通常は売買契約より前の段階で相続登記を完了させておく必要がありますので、当事務所が事故物件の売却を進める場合では早い段階で相続登記を行って名義を相続人へ変更するようにしています。

　無事に引渡しを完了させ、買主から売却代金を受け取ることができたなら、あとは遺産分割協議の内容に従って、換価したお金を相続人間で分配していくことになります。

事故物件を売却するためには、様々な費用が発生しますので、一般的には遺産分割協議書の中に「売却経費を控除した額を相続人間で分割する」といった内容を盛り込み、売却代金の中から精算を行っていきます。

当事務所へご依頼をいただいた場合には、売却経費を項目別にして「計算書」というものを作成することにしています。この計算書を見れば、一目瞭然でお金の流れがわかりますので後々になって相続人間で揉めるようなことも起きません。また、売却経費については、当日に各業者へそのまま支払うことにしますので、売却経費を差し引いて残ったお金を分配するだけでよく、非常にスムーズに完了させることができます。

　忘れがちなことですが、不動産を売却したことで譲渡益が発生した場合には、確定申告をして譲渡所得税を納めなければいけません。
これは、自宅を売却するかどうかに限りませんので、相続した事故物件を売却した場合も、きちんと譲渡所得税を納めなければいけないことになります。

譲渡所得税を申告するタイミングとしては、事故物件を売却とした年の翌年の確定申告時期となります。

なお、要件を満たせば、相続した空き家の３０００万円控除が使える可能性があります。譲渡所得税が数百万円減らせる可能性もありますので、当事務所にご相談いただけましたら、特別控除が使えるかどうかについてもアドバイスさせていただきます。
≫相続した空き家の譲渡所得税３０００万円の特別控除