事故物件売却の裁判例

　告知義務が発生することについて説明しましたが、この告知義務が発生する基準については法律にはっきりと示されているわけではありません。

また事故物件に対して告知義務が発生するのは心理的瑕疵に該当する場合なのですが、そもそも心理的瑕疵に該当するのかの判断が難しいといえます。心理的な瑕疵ですので買主によって感じ方が違うからです。

ただ買主によっては告知義務があるのか無いのかが変化してしまうと、売主にとっては判断に困ります。告知義務が発生するのかしないのかの基準については、その判断の難しさから裁判になっているケースがあり、裁判例もいくつか出ています。

法律上で決まりがない以上、事故物件の裁判例（判例）を参考にして、それを目安にしていくのが事故物件を考えるうえで重要になります。

①売買する建物内で殺人
　建物内で殺人（他殺）が起きている場合は心理的瑕疵に該当し、告知義務があると判断しています。
殺人は多くの方が購入を忌避する内容といってよいので、当然と言えます。
　⇒殺人事件は心理的瑕疵に該当する。

②売買する土地上にあった過去の建物内で殺人
　過去（８年７か月前）にその土地上にあった建物内で殺人がおき、売買時には既に取壊されていた場合に、例えそれが土地だけの売買だとしても、心理的瑕疵をがあったと判断されています。＊約５０年前の殺人についても瑕疵を認めた事例があります。
　⇒建物を取り壊したとしても心理的瑕疵が消えないと判断された裁判例。

③②と同じく売買する土地上にあった過去の建物での殺人
　売買から遡ること４年前に共同住宅の一室で殺人事件があり、現在は建物は取り壊されている状況で、売主宅建業者、媒介業者はその事を知らずに売買を行った。買主は売買後から３年後に殺人事件の事実を知りましたが、裁判所は調査説明する義務を否定しています。
　⇒不動産業者の調査義務否定したが心理的瑕疵として売主に不告知の責任は生じる。

以上が殺人事件があった場合の主な裁判例です。

心理的瑕疵が一番認められのが殺人ではありますが、殺人の中でも瑕疵があるかどうかに経過した年数の違いがあり、基準を探すことは難しいといえます。

ただ、他の裁判例も含めて裁判所は近隣住民の記憶にどれだけその事件が記憶されているかを１つの基準に設けているのではないかと感じます。
地方で人の入れ替わりが少なく記憶が風化しにくい地域では、時間の経過があろうと瑕疵が認められる可能性は高いですが、反対に人の多い都心では短期間で瑕疵を否定している事案もあります。
また時間だけでなく、事件の内容でも記憶の残り方は違いますので、その点も考慮されていると考えれます。

①賃貸用マンションの一室で自殺
　賃貸用マンション一棟の売買で、その売買の半年前に一室で自殺があった事案です。
裁判所は瑕疵を認めています。
その他、同じく賃貸用マンション一棟の売買で、売買の２年１か月前に飛び降り自殺があった事例、賃貸アパートの売買で売買契約後引き渡し前に自殺があった事例も瑕疵を認めています。
　⇒たとえ一室で起きた心理的瑕疵でも１棟の建物全体に当該心理的瑕疵が生じる判断がされた裁判例。

②中古戸建の建物内で自殺
　売買の５か月前に建物内で自殺があった場合に瑕疵を認めています。
　⇒５ヶ月では自殺による心理的瑕疵が消えないと判断された裁判例。

③自殺後しばらく家族が居住していた
　６年前に自殺があったが、その後売買まで家族が居住していたマンションの売買について瑕疵を認めています。
　⇒自殺が起きた家でその後家族が６年居住したとしても自殺の心理的瑕疵が消えないと判断。

④売買する土地上にあった過去の建物での自殺
　取り壊した建物内で、売買の１年４か月前に自殺があった事例で、瑕疵を認めています。
　⇒殺人と同様、自殺があった建物を取り壊したとしても自殺の心理的瑕疵が消えないと判断。

⑤④と同じく売買する土地上にあった過去の建物での自殺
　売買の８年７か月前にあった共同住宅で焼身自殺があった事例で瑕疵を否定しています。ほかにも否定されている事例が多数あります。
　⇒取り壊しされた建物で焼身自殺があったが８年７か月の経過により心理的瑕疵が消えたと判断。

⑥売買建物以外で自殺
　売買の１年１１か月前に建物内で自殺を図ったが、建物内ではなく病院で亡くなった事案で瑕疵を認めています。
　⇒病院で亡くなったとしても心理的瑕疵に該当し売主は告知しなければいけないと判断。

以上が自殺の主な裁判例です。

自殺についてもはっきりとした基準を探すことは難しいといえます。
裁判例を見ていただくとおわかりになるかもしれませんが、殺人よりも自殺の方が心理的瑕疵に該当するか否かのラインが曖昧で、より告知すべきか判断に迷うことがでてくると思います。
自殺は殺人に比べ瑕疵が否定される可能性も幾分高くなり、判断しにくいと考えられます。

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