事故物件を取り壊して更地で売る

　まず勘違いしないでいただきたいのですが、建物を取り壊して更地にして売却したとしても、それをもって心理的瑕疵の告知義務は免れることはできません。

建物内で亡くなっているのだから、その建物を取り壊してしまえば事故物件でなくなるのでは？と考えてしまう方がおられますが、そうではありません。
建物がなくなったとしても、その土地上で孤独死や自殺・事件などが発生した事実は消えないのです。

ですが、事故が発生した建物そのものが無くなれば、その事実の印象も薄れますし、近隣住人の記憶も消えゆくものとなります。
建物を取り壊した方が、心理的瑕疵の度合いは減らすことができるという認識で差し支えないものと思われます。
建物を解体して更地で売った後に争いになった裁判例はこちらの記事が参考になると思います。
≫事故物件売却の裁判例

　個人をターゲットとして売却する場合、事故物件が古屋として目の前に建っている状況よりも、建物を解体して更地にした方が事故の印象は薄れますので、売りやすくはなると思います。

例え買った後に取壊し予定だとしても、誰だって事故物件がそこに建ったまま残っていれば購入を躊躇うもの。

反響があった購入希望者の心理的な圧迫感をなくすことができるのが更地にして売却する最大のメリットになると思います。

ただし、不動産業者をターゲットとして売却する場合には、事故物件の現場となった古屋があろうがなかろうか、売却想定価格から逆算して仕入れ値を叩き出すだけですから、取壊しに対するメリットは低くなります。

　相続放棄をする可能性がある状況で「とりあえず建物を取り壊して更地で売りに出してみる」というのは絶対にやめてください。

なぜなら、建物を解体する行為が財産処分に該当することになり、相続放棄をすることができなくなってしまうからです。
古い建物自体には財産価値がないのでは？と考える方もいらっしゃるかもしれませんが、どんなに古い建物であっても多少の評価額はついているものです（築５０年を超えるような木造でも数十万円の評価額はついている）。

財産評価がついた建物を取り壊せば、それは法律上の単純承認に該当すると考えられますから、相続放棄ができなくなってしまいます。
もし、少しでも相続放棄をする可能性があるのでしたら、建物の取壊しは絶対に行わないでください。

　相続した事故物件を売却する場合、譲渡所得税が発生する可能性が出てきます。

通常の不動産売却であればマイホーム特例などを使って譲渡所得税を０円にすることができるのですが、相続した不動産の場合には居住要件を満たさないため、一般的な特例を利用することができません。
そうなれば、非常に高額な譲渡所得税が相続人に課されてしまうことになります（数百万円かかることも）。
そこで、当事務所では、お客様から事故物件の売却についてご依頼をいただいた場合には、相続した空き家の特例を使えるか否かの判断を行っています。
適用要件が非常に厳しいので、まず当事務所の専門家が適用ができるのか見極めて、いけると判断した場合には税理士をつけて特例適用に向けて進めていきます。

相続した空き家の特例を使うためには、前提として建物解体が必要となってきますので、その場合には建物を解体して更地で売却を行うことになります。
数百万円もの税金を減らすことができる可能性がありますから、特例の適用有無については是非判断をしていただきたいところです。

なお、当事務所に事故物件のご売却の依頼をいただいた場合には、相続した空き家の特例要件を満たすかどうかのアドバイスをさせていただいております。
≫相続した空き家の譲渡所得税３０００万円の特別控除

　当事務所では、基本的には現況のまま売却することをお勧めしておりますが（費用もかからずリスクがない）、お客様の状況によっては建物の取壊しをお願いする場合がございます。

事故物件に該当することになった建物を取壊しすべきか、非常に悩ましい論点ではあります。

取り壊しをすべきか判断に迷われるお客様も多いので、先にお伝えしてしまいますが、当事務所の経験則でいえば取り壊しまでされるお客様の方が圧倒的に少ないです。ほとんどの方は現況のまま（古屋付き）で売却をされます。
相続手続きも並行して進めていきますので、事故物件の処理が遅くなってしまうことは、相続人全員に影響を及ぼしてしまうからだと思います。

建物を取壊したとしても、それが必ずプラスの結果になるということは言い切れませんので、自分がどうしていいのかわからない場合には、当事務所までご相談いただければと思います。

次の記事では、リフォームや建物解体を行わずに、現況のまま事故物件を売却する方法について解説をしていきます。

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